Copropriété : pas de notaire imposé pour le procès-verbal d’AG (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026)

Publié le 1 octobre 2026

À retenir : Un règlement de copropriété ne peut pas imposer qu’un notaire rédige le procès-verbal d’assemblée générale. En effet, seule l’assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic. Par conséquent, une telle clause est réputée non écrite. Le secrétaire peut toutefois se faire assister d’un tiers pour la rédaction (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.544, FS-B, publié au Bulletin).

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Sommaire

1. La décision en bref
2. Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire
3. Les règles applicables : secrétaire de séance et clauses réputées non écrites
4. Pourquoi la solution compte
5. Ce que cela change pour les copropriétaires et les syndics
6. Clause douteuse dans votre règlement : comment réagir ?
7. FAQ
8. Aller plus loin
9. Sources officielles

1) La décision en bref

Par un arrêt du 17 septembre 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 4 février 2025. La question était simple. Un règlement de copropriété peut-il confier à un notaire la rédaction de certains procès-verbaux d’assemblée générale ? La Cour répond par la négative.

• Le principe : seule une décision de l’assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic.
• La conséquence : un règlement ne peut pas imposer que certains procès-verbaux soient dressés par une autre personne que le syndic ou le secrétaire de séance.
• La sanction : la clause contraire est réputée non écrite, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
• La nuance : rien n’interdit au secrétaire de séance de se faire assister d’un tiers, par exemple un notaire, pour rédiger le procès-verbal.

2) Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire

Une société civile immobilière possède des lots dans un immeuble lyonnais en copropriété. Le 12 juin 2019, l’assemblée générale adopte trois résolutions. Elles autorisent la cession d’une partie d’un couloir commun à des copropriétaires propriétaires de caves. Elles créent aussi de nouveaux lots et modifient l’affectation des caves. La SCI assigne alors le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires concernés. Elle demande l’annulation de l’assemblée ou, à défaut, de ces trois résolutions.

Or, le règlement de copropriété contenait une clause particulière. Son article 51 prévoyait que les assemblées appelées à modifier le règlement se tiendraient « avec l’assistance d’un notaire qui dressera un procès-verbal de la réunion ». En réponse, le syndicat demande que cette clause soit réputée non écrite. La cour d’appel de Lyon lui donne raison. La SCI forme un pourvoi en cassation.

3) Les règles applicables : secrétaire de séance et clauses réputées non écrites

Le secrétariat de séance revient au syndic. L’article 15, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est clair. Le syndic assure le secrétariat de la séance, « sauf décision contraire de l’assemblée générale ». Autrement dit, seule l’assemblée peut confier cette fonction à quelqu’un d’autre, par un vote en séance.

Les clauses contraires sont réputées non écrites. L’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 frappe toutes les clauses contraires aux articles 6 à 37 de la loi et aux dispositions du décret pris pour leur application. Ces clauses ne disparaissent pas du document. En revanche, elles sont privées de tout effet. Le juge peut les déclarer réputées non écrites à la demande de tout intéressé.

Le raisonnement de la Cour. La Cour combine ces deux textes. D’abord, la loi n’exclut pas qu’un tiers assiste le secrétaire de séance. Ensuite, seule l’assemblée choisit un secrétaire autre que le syndic. Dès lors, le règlement ne peut pas imposer à l’avance qu’un notaire dresse le procès-verbal. Une telle clause retire en effet à l’assemblée un choix que le décret lui réserve.

4) Pourquoi la solution compte

Un arrêt de principe. La Cour a statué en formation de section et publié l’arrêt au Bulletin. Sa formule est générale et abstraite. Elle vaut donc pour toutes les copropriétés, et non pour ce seul immeuble lyonnais.

Une portée large. La clause en cause visait les assemblées appelées à modifier le règlement. Toutefois, la Cour raisonne de manière générale : le règlement ne peut imposer que « certains procès-verbaux » soient dressés par une autre personne que le syndic ou le secrétaire de séance. Toute clause de ce type, quel que soit l’objet de l’assemblée, est donc exposée à une demande de réputé non écrit.

Une clarification utile sur le rôle du notaire. L’arrêt n’écarte pas le notaire. La Cour précise en effet que la loi n’exclut pas que le secrétaire de séance soit assisté d’un tiers pour la rédaction du procès-verbal. Ce qui est interdit, c’est de lui confier cette rédaction par l’effet du règlement, sans décision de l’assemblée. Le notaire peut donc assister, mais il ne remplace pas le secrétaire de séance.

5) Ce que cela change pour les copropriétaires et les syndics

Pour le syndic. Il reste, par défaut, le secrétaire de séance. Selon l’arrêt, il peut néanmoins se faire assister d’un tiers pour rédiger le procès-verbal, par exemple lors d’une assemblée appelée à modifier le règlement. Notre fiche sur la responsabilité du syndic détaille ses obligations.

Pour les copropriétaires. Un copropriétaire ne peut plus invoquer l’absence du notaire prévu par le règlement pour faire annuler une assemblée. En effet, la clause qui l’imposait est sans effet. En revanche, il garde la possibilité de contester une décision dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965. Ce délai est un délai de forclusion. Nous l’avons analysé dans notre article sur l’action en responsabilité contre le syndicat après le délai de deux mois.

Pour l’assemblée générale. Si elle souhaite qu’un notaire tienne la plume, elle doit le décider elle-même. Concrètement, il suffit d’inscrire à l’ordre du jour la désignation d’un secrétaire de séance ou l’assistance d’un tiers. Cette solution préserve la sécurité juridique du procès-verbal.

6) Clause douteuse dans votre règlement : comment réagir ?

D’abord, relire le règlement. Les clauses relatives à la tenue des assemblées, au secrétariat ou à la rédaction des procès-verbaux méritent un examen attentif. Il faut les confronter à la loi de 1965 et au décret de 1967.

Ensuite, choisir la bonne voie. Deux options existent. L’assemblée peut voter la mise en conformité du règlement. À défaut, tout copropriétaire ou le syndicat peut demander au juge de déclarer la clause réputée non écrite, comme ici, y compris à titre reconventionnel dans un litige en cours. Une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est alors nécessaire.

Enfin, sécuriser les prochaines assemblées. Avant une assemblée sensible, il est prudent de faire vérifier l’ordre du jour, le projet de résolutions et le mode de désignation du bureau. Le cabinet accompagne les syndicats, les conseils syndicaux et les copropriétaires en droit de la copropriété et, plus largement, en droit immobilier.

7) FAQ

Qui rédige le procès-verbal d’une assemblée générale de copropriété ?

Le syndic assure le secrétariat de séance et rédige donc le procès-verbal, sauf décision contraire de l’assemblée (article 15 du décret du 17 mars 1967). L’assemblée peut désigner un autre secrétaire par un vote.

Un règlement de copropriété peut-il imposer la présence d’un notaire en assemblée générale ?

Non pour la rédaction du procès-verbal. La Cour de cassation juge qu’une clause imposant un rédacteur autre que le syndic ou le secrétaire de séance est réputée non écrite. Le secrétaire peut néanmoins se faire assister d’un notaire.

Que signifie une clause « réputée non écrite » en copropriété ?

La clause reste dans le règlement mais n’a aucun effet. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette sanction pour les clauses contraires aux règles d’ordre public de la copropriété.

Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, ils sont forclos. Consultez notre fiche sur la forclusion.

Le syndic est-il responsable d’un procès-verbal erroné ?

Oui, le syndic qui assure le secrétariat répond de la rédaction du procès-verbal. Une erreur peut engager sa responsabilité. Notre fiche sur la responsabilité du syndic précise ces hypothèses.

8) Aller plus loin

• Avocat en droit de la copropriété à Nice
• Droit immobilier et de la construction
• Charges de copropriété impayées à Nice
• Action en responsabilité contre le syndicat : 5 ans pour agir
• Responsabilité du syndic
• Forclusion
• Assignation en justice immobilière

9) Sources officielles

• Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.544, FS-B (Judilibre)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 42 et 43 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 15 (consultables sur Légifrance)

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet.

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