À retenir : Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges de copropriété met en difficulté tout l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires dispose donc d’outils rapides pour recouvrer les sommes dues : mise en demeure, procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965), hypothèque légale et opposition sur le prix de vente. À l’inverse, le copropriétaire poursuivi peut contester une mise en demeure imprécise, des sommes étrangères aux charges ou une créance prescrite, et demander des délais de paiement.

Besoin d’un avocat pour des charges de copropriété impayées à Nice ou dans les Alpes-Maritimes (recouvrement pour un syndicat, défense d’un copropriétaire assigné, contestation d’un appel de fonds) ? Maître Anissa SBAÏ BAALBAKI vous répond sur sa ligne directe au 06 22 61 51 25, ou contactez le cabinet.

Sommaire

Qui est concerné ?
Recouvrer des charges impayées : les étapes
Les garanties du syndicat
Copropriétaire poursuivi : vos moyens de défense
Le rôle de l’avocat à Nice
Questions fréquentes
Aller plus loin

1) Qui est concerné ?

Le syndicat des copropriétaires et son syndic. Les impayés fragilisent la trésorerie de l’immeuble. Ils retardent aussi les travaux votés et reportent la charge sur les copropriétaires qui paient. Le syndic doit donc agir vite. En effet, plus la dette ancienne est importante, plus le recouvrement devient difficile.

Le copropriétaire qui reçoit une mise en demeure ou une assignation. Il peut traverser une difficulté passagère. Il peut aussi contester le montant réclamé. Dans les deux cas, il a intérêt à réagir dès la mise en demeure, car les frais de recouvrement s’ajoutent ensuite à sa dette.

2) Recouvrer des charges impayées : les étapes

D’abord, la relance et la mise en demeure. Le syndic relance le copropriétaire, puis lui adresse une mise en demeure par lettre recommandée. Cette mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions impayées. La Cour de cassation l’a rappelé récemment : une mise en demeure vague ne permet pas d’enclencher la procédure accélérée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950).

Ensuite, la procédure accélérée au fond. Lorsque la mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 rend immédiatement exigibles les autres provisions de l’exercice. Il en va de même des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Le syndicat saisit alors le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond. Concrètement, le juge constate l’approbation du budget, des travaux ou des comptes, puis la défaillance du copropriétaire. Il le condamne ensuite au paiement.

Enfin, les autres voies. Selon le montant et l’ancienneté de la dette, le syndicat peut aussi choisir l’injonction de payer ou une assignation au fond devant le tribunal judiciaire. Le choix dépend des pièces disponibles : procès-verbaux d’assemblée générale, comptes approuvés, appels de fonds, décompte détaillé.

Les frais de recouvrement. L’article 10-1 de la loi de 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure. Toutefois, ces frais doivent être justifiés et nécessaires.

3) Les garanties du syndicat

L’hypothèque légale : l’article 19 de la loi de 1965 garantit les créances du syndicat par une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur.
Le privilège en cas de vente : l’article 2374 du code civil accorde au syndicat un privilège sur le lot vendu pour les charges et travaux de l’année courante et des quatre dernières années échues.
L’opposition sur le prix de vente : lorsque le notaire informe le syndic de la vente d’un lot, le syndic peut former opposition au versement du prix dans les quinze jours (article 20 de la loi de 1965). Le syndicat est ainsi payé sur le prix de vente.

4) Copropriétaire poursuivi : vos moyens de défense

Vérifier la mise en demeure. Elle doit détailler la nature et le montant des provisions réclamées. À défaut, la procédure accélérée ne peut pas aboutir sur son fondement.

Écarter les sommes étrangères aux charges. Dans la procédure accélérée, le juge ne statue que sur les provisions et sommes visées par l’article 19-2. Il ne peut donc pas condamner le copropriétaire à des sommes annexes, par exemple des frais sans lien avec les charges.

Contrôler la base de calcul. Les appels de fonds doivent reposer sur un budget, des travaux ou des comptes approuvés en assemblée générale, et sur la répartition prévue par le règlement de copropriété. Par ailleurs, une décision d’assemblée générale se conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal : passé ce délai, elle s’impose.

Invoquer la prescription. L’action du syndicat en paiement des charges se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi de 1965, qui renvoie à l’article 2224 du code civil). Les sommes plus anciennes peuvent donc être écartées. Voir notre fiche sur la prescription en droit immobilier.

Demander des délais de paiement. En cas de difficulté réelle, le juge peut échelonner la dette sur deux ans au plus (article 1343-5 du code civil). Une proposition sérieuse faite tôt au syndic évite souvent la procédure.

5) Le rôle de l’avocat à Nice

Pour le syndicat, Maître SBAÏ BAALBAKI vérifie le dossier avant toute action : mise en demeure, procès-verbaux, décompte. Elle choisit ensuite la procédure la plus rapide devant le tribunal judiciaire de Nice, puis met en œuvre les garanties. Pour le copropriétaire, elle contrôle les sommes réclamées, soulève les irrégularités et négocie un échéancier lorsque c’est la meilleure issue.

Pour les autres litiges de copropriété (assemblée générale, travaux, syndic), consultez notre page avocat en droit de la copropriété à Nice.

6) Questions fréquentes

Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

Le syndic relance, puis adresse une mise en demeure précise. Trente jours après une mise en demeure restée sans effet, le syndicat peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Les frais de relance sont-ils à la charge du copropriétaire débiteur ?

Oui, pour les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, comme la relance ou la prise d’hypothèque (article 10-1 de la loi de 1965). Les frais injustifiés ou disproportionnés peuvent en revanche être contestés.

Combien de temps le syndicat a-t-il pour réclamer des charges impayées ?

Cinq ans. L’article 42 de la loi de 1965 renvoie à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Peut-on obtenir des délais pour payer ses charges de copropriété ?

Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans (article 1343-5 du code civil). Il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du syndicat.

Que se passe-t-il si le copropriétaire vend son lot ?

Le syndic peut former opposition au versement du prix de vente dans les quinze jours de l’avis adressé par le notaire (article 20 de la loi de 1965). Le syndicat est alors payé sur le prix, grâce à son privilège.

7) Aller plus loin

Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10-1, 19, 19-2, 20 et 42 (Légifrance) ; Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950 (Légifrance) ; code civil, articles 1343-5, 2224 et 2374.

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet ou appelez Maître SBAÏ BAALBAKI au 06 22 61 51 25.

Avocat charges de copropriété impayées à Nice : recouvrement et défense