Responsabilité du syndicat : 5 ans pour agir (Cass. 2026)

Publié le 10 septembre 2026

Façade d'un immeuble en copropriété avec balcons – action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires

À retenir : Un copropriétaire qui laisse passer le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale ne perd pas tout recours. En effet, la Cour de cassation juge que l’action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires, pour une faute commise lors du vote, n’est pas une action en contestation de la décision. Elle échappe donc à la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, elle relève de la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686, inédit).

Besoin d’un avocat en droit de la copropriété à Nice ou Grasse (décision d’assemblée générale contestable, cession d’une partie commune, faute du syndicat ou du syndic, délai de recours dépassé) ? Maître Anissa SBAÏ BAALBAKI peut intervenir rapidement, ou contactez le cabinet : nous contacter.

Sommaire

La décision en bref
Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire
Les deux délais en présence : forclusion de deux mois et prescription de cinq ans
Pourquoi la Cour de cassation censure la cour d’appel
Portée pratique : ce que change l’arrêt pour les copropriétaires et les syndicats
Délai de deux mois dépassé : comment réagir ?
FAQ
Aller plus loin
Sources officielles

1) La décision en bref

Par un arrêt du 2 juillet 2026 (n° 24-22.686), la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche une question de délai très concrète. Un copropriétaire reproche au syndicat une faute commise lors du vote d’une résolution. Toutefois, il n’a pas contesté cette résolution dans le délai de deux mois. Peut-il encore demander des dommages et intérêts ? La Cour répond par l’affirmative.

Le principe : l’action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires, fondée sur une faute commise lors du vote d’une décision d’assemblée générale, ne constitue pas une action en contestation de cette décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La conséquence : le délai de forclusion de deux mois ne s’applique pas. En revanche, l’action relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
La sanction : la Cour casse en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 3 décembre 2024 et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Chambéry.
La portée : l’arrêt est inédit (non publié au Bulletin). Néanmoins, sa formulation est nette et se prête à une application générale.

2) Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire

Une société civile immobilière de construction-vente réalise un ensemble immobilier, ensuite placé sous le régime de la copropriété. Elle conserve un lot, le lot n° 1, devenu par la suite le lot n° 501. Le 30 septembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires adopte une résolution. Cette résolution autorise la cession d’une partie commune à la commune. Ensuite, la commune fait construire un parking sur la parcelle cédée.

Or, selon la société, la partie commune cédée incluait une fraction de son propre lot. C’est pourquoi, par actes d’août 2022, elle assigne le syndicat des copropriétaires, son assureur, le syndic et l’assureur de ce dernier. Elle réclame des dommages et intérêts. De plus, elle demande à être dispensée des charges afférentes au lot n° 501 depuis le 30 septembre 2017.

L’assureur du syndic soulève alors une fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état. Selon lui, la société est forclose. La cour d’appel de Grenoble lui donne raison. Elle relève que la société n’a pas agi en nullité de la résolution dans le délai de deux mois. Dès lors, elle juge que l’action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l’adoption de cette résolution, est enfermée dans le même délai. La société forme un pourvoi en cassation.

3) Les deux délais en présence : forclusion de deux mois et prescription de cinq ans

Le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2. Ce texte vise les actions en contestation des décisions d’assemblée générale. Les copropriétaires opposants ou défaillants doivent les introduire, à peine de déchéance, dans un délai de deux mois. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Il s’agit d’un délai de forclusion. Autrement dit, il ne se suspend pas et ne s’interrompt pas comme une prescription ordinaire.

Le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil. L’article 42, alinéa 1er, de la loi de 1965 renvoie à ce texte pour les actions personnelles relatives à la copropriété. Il concerne aussi bien les actions entre copropriétaires que celles entre un copropriétaire et le syndicat. Concrètement, ces actions se prescrivent par cinq ans. Le point de départ est le jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir. Pour en savoir plus sur ce mécanisme, consultez notre fiche sur la prescription en droit immobilier.

La question posée. Une action en responsabilité qui critique la manière dont une décision a été votée relève-t-elle du premier délai ou du second ? La cour d’appel avait retenu une lecture extensive de l’article 42, alinéa 2. Selon elle, ce texte vise « toutes les actions en contestation », y compris les actions en responsabilité. La Cour de cassation rejette cette analyse.

4) Pourquoi la Cour de cassation censure la cour d’appel

Deux actions distinctes par leur objet. L’action en contestation tend à faire annuler la décision. Elle remet en cause son existence même. En revanche, l’action en responsabilité laisse la décision intacte. Elle tend seulement à obtenir la réparation d’un préjudice causé par une faute. C’est pourquoi la Cour de cassation juge que la seconde « ne constitue pas une action en contestation » au sens de l’article 42, alinéa 2.

Une décision définitive n’immunise pas le syndicat. La cour d’appel avait raisonné autrement. Selon elle, la résolution non contestée était devenue définitive, « quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée ». Elle en déduisait que la faute commise lors de son adoption ne pouvait plus être discutée. La Cour de cassation sépare les deux plans. Ainsi, la décision reste opposable, mais la faute demeure indemnisable.

Une lecture stricte d’un texte de déchéance. L’article 42, alinéa 2, prive le copropriétaire d’un droit d’agir. Un tel texte s’interprète strictement. Par conséquent, la Cour refuse d’y inclure une action que le législateur n’a pas visée. Elle vise d’ailleurs conjointement l’article 42, alinéa 2, et l’article 2224 du code civil. En d’autres termes, elle désigne elle-même le régime applicable : la prescription de droit commun de cinq ans.

5) Portée pratique : ce que change l’arrêt pour les copropriétaires et les syndicats

Pour le copropriétaire. Le délai de deux mois reste impératif pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale. Toutefois, s’il est dépassé, une voie subsiste. Le copropriétaire peut rechercher la responsabilité du syndicat pour la faute commise lors du vote. Il dispose alors de cinq ans à compter du jour où il a connu, ou aurait dû connaître, les faits. En pratique, cette action ne rétablit pas la situation antérieure. En revanche, elle permet d’obtenir une indemnisation.

Pour le syndicat et le syndic. L’arrêt rappelle une réalité souvent oubliée. Une résolution devenue définitive ne purge pas les fautes commises à l’occasion de son adoption. Par exemple, autoriser la cession d’une partie commune qui empiète sur un lot privatif expose le syndicat à une action indemnitaire pendant cinq ans. Dès lors, le syndic doit vérifier avec soin la consistance des parties communes avant de soumettre une telle résolution au vote. Notre fiche sur la responsabilité du syndic détaille les obligations qui pèsent sur lui.

Pour les assureurs. Dans cette affaire, l’assureur du syndicat et celui du syndic figuraient parmi les défendeurs. En effet, la responsabilité du syndicat rejaillit fréquemment sur le syndic, chargé de préparer et d’exécuter les décisions. Ces litiges mobilisent donc plusieurs polices d’assurance. De surcroît, ils se prolongent souvent par des actions récursoires entre le syndicat et son syndic.

Une réserve utile. L’arrêt est rendu en formation restreinte et n’est pas publié au Bulletin. Néanmoins, la Cour l’a motivé de façon générale et abstraite. Cette rédaction invite à y voir l’expression d’une règle applicable à toutes les copropriétés. Le cabinet intervient régulièrement sur ce type de contentieux en droit de la copropriété et en droit immobilier.

6) Délai de deux mois dépassé : comment réagir ?

D’abord, vérifier le point de départ du délai. Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal. Une notification irrégulière ou tardive peut décaler ce point de départ. Il faut donc examiner la lettre recommandée, sa date de réception et son contenu.

Ensuite, identifier la faute et le préjudice. L’action en responsabilité suppose une faute du syndicat, un préjudice et un lien de causalité. Par exemple, le vote d’une cession qui ampute un lot privatif, sans vérification préalable, peut caractériser cette faute. Le préjudice se mesure alors en perte de surface, en perte de valeur ou en charges indûment supportées.

Enfin, agir dans les cinq ans. Le délai de l’article 2224 court à partir de la connaissance des faits. Il ne faut cependant pas attendre. Une assignation délivrée au syndicat, au syndic et à leurs assureurs interrompt la prescription. Lorsque la cession profite à une collectivité publique, comme ici une commune, des questions de droit public peuvent en outre se greffer sur le litige.

7) FAQ

Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?

Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, il est déchu du droit de demander l’annulation. Il s’agit d’un délai de forclusion.

Peut-on encore agir contre le syndicat après le délai de deux mois ?

Oui, selon l’arrêt du 2 juillet 2026. Le copropriétaire ne peut plus faire annuler la décision. En revanche, il peut engager une action en responsabilité contre le syndicat pour la faute commise lors du vote, dans le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil.

Quelle est la différence entre forclusion et prescription en copropriété ?

La forclusion éteint le droit d’agir à l’expiration d’un délai fixe, sans suspension possible dans la plupart des cas. La prescription obéit à des règles plus souples : elle peut être interrompue ou suspendue. En copropriété, le délai de deux mois est une forclusion, le délai de cinq ans une prescription.

Le syndic est-il responsable en cas de faute lors d’une assemblée générale ?

Le syndic prépare l’ordre du jour et exécute les décisions. Par conséquent, une faute dans la présentation ou la vérification d’une résolution peut engager sa responsabilité, à l’égard du syndicat comme, dans certains cas, des copropriétaires. Notre fiche sur la responsabilité du syndic précise ces hypothèses.

Quels dommages et intérêts peut obtenir un copropriétaire lésé par une décision d’assemblée générale ?

L’indemnisation couvre le préjudice réellement subi : perte de surface ou de valeur du lot, charges indûment payées, trouble de jouissance. Le juge apprécie ces dommages et intérêts au cas par cas, souvent après une expertise.

8) Aller plus loin

9) Sources officielles

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet.

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ⓘ Avertissement

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et ne sauraient se substituer aux conseils d’un avocat. Chaque situation étant unique, nous vous invitons à nous consulter pour une analyse adaptée à votre cas. Contactez le cabinet 21Avocats.