Nouveau contrat type de bail au 1er octobre 2026 : ce qui change (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026)

Publié le 15 septembre 2026

À retenir : Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types annexés au décret n° 2015-587. Il concerne la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique. Désormais, le modèle comporte une clause résolutoire obligatoire pour les impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. De plus, il ajoute une clause facultative liée à la servitude de résidence principale et un champ pour le numéro de portable des parties. Son article 1er s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (JORF n° 0157 du 7 juillet 2026, texte n° 26).

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Sommaire

1. La réforme en bref
2. Contexte : pourquoi le contrat type change
3. La nouvelle clause résolutoire, article par article
4. La servitude de résidence principale et les meublés de tourisme
5. Les autres modifications du modèle
6. Calendrier : quels baux sont concernés ?
7. Portée pratique pour les bailleurs et les locataires
8. FAQ
9. Aller plus loin
10. Sources officielles

1) La réforme en bref

La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat écrit conforme à un modèle réglementaire. Le décret n° 2015-587 fixait ce modèle depuis dix ans. Or plusieurs lois récentes l’avaient rendu incomplet. C’est pourquoi le Gouvernement modifie ses annexes 1 et 2. Le texte vise ainsi les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier.

• Clause résolutoire obligatoire : le modèle intègre la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
• Effet différé : cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
• Servitude de résidence principale : une clause facultative vise les logements soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.
• Téléphone portable : la désignation des parties comporte un champ facultatif pour le numéro de portable du bailleur, du locataire et des colocataires.
• Entrée en vigueur : l’article 1er s’applique au 1er octobre 2026. L’article 2, relatif au livre VIII du code de la construction et de l’habitation, entre en vigueur le 1er janvier 2027.

2) Contexte : pourquoi le contrat type change

Deux lois expliquent cette refonte. D’abord, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Elle impose de faire figurer dans tout bail d’habitation une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, ou d’absence de versement du dépôt de garantie. Toutefois, le modèle réglementaire ne reflétait pas encore cette obligation.

Ensuite, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle a créé la servitude de résidence principale de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Le décret en tire les conséquences dans le contrat type.

Enfin, le texte poursuit un objectif social. En effet, le champ relatif au téléphone portable vise à joindre plus rapidement le locataire. Ce contact facilite la prévention des expulsions locatives. Le décret corrige par ailleurs des erreurs matérielles du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement des bénéficiaires des aides personnelles au logement.

3) La nouvelle clause résolutoire, article par article

Le décret remplace entièrement le VIII des contrats types. La nouvelle rédaction distingue deux blocs. Le premier est obligatoire. Le second reste facultatif.

Le bloc obligatoire. Le contrat type dispose que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ». Ensuite, il précise que « la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bloc facultatif. Les parties peuvent y ajouter trois autres cas de résiliation de plein droit :

• la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ; cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;
• le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• le non-respect de l’usage exclusif de résidence principale, lorsque le logement est soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.

Ce dernier cas obéit à une condition supplémentaire. En effet, la clause ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire, conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Autrement dit, le bailleur ne peut pas agir seul et immédiatement.

4) La servitude de résidence principale et les meublés de tourisme

Le décret complète également le B du II des contrats types. Le modèle comporte désormais la mention suivante, applicable « le cas échéant » : « Servitude de résidence principale : le logement objet du présent contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée. »

Cette mention ne concerne donc pas tous les logements. Elle vise les secteurs que la commune a délimités dans son plan local d’urbanisme. Dans ces zones, le logement doit rester affecté à la résidence principale. Par conséquent, la location de courte durée à une clientèle de passage y est fermée. Les bailleurs niçois doivent vérifier ce point avant toute mise en location. Notre pôle droit de l’urbanisme peut contrôler le zonage applicable.

5) Les autres modifications du modèle

Le numéro de téléphone portable. Le décret insère la mention « numéro de téléphone portable (facultatif) » dans la désignation des parties. Il l’insère également pour les colocataires. Ce champ reste facultatif. Son absence n’affecte donc pas la validité du bail.

La mise à jour des références. Le texte remplace la référence à l’article L. 351-2 par celle de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’une simple actualisation, à droit constant, des renvois relatifs aux aides personnelles au logement.

Les dispositions outre-mer. L’article 2 réécrit les articles R. 862-3 et R. 863-9 du code de la construction et de l’habitation. Il adapte la prévention des expulsions et le maintien des allocations de logement à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon.

6) Calendrier : quels baux sont concernés ?

• Contrats conclus à compter du 1er octobre 2026 : le nouveau modèle s’impose.
• Contrats renouvelés à compter du 1er octobre 2026 : le nouveau modèle s’impose également.
• Baux en cours : le contrat signé continue de produire ses effets. Le décret ne s’y applique pas.
• 1er janvier 2027 : entrée en vigueur de l’article 2 du décret.

La distinction entre renouvellement et reconduction tacite prend donc toute son importance. Le renouvellement suppose une proposition du bailleur, par exemple pour une révision du loyer. La reconduction tacite, en revanche, prolonge le bail sans nouveau contrat. Un avocat en droit des baux vous aide à qualifier votre situation.

7) Portée pratique pour les bailleurs et les locataires

Pour les bailleurs. Il faut mettre à jour les modèles avant le 1er octobre 2026. En outre, il convient de vérifier la présence de la clause résolutoire dans chaque bail à renouveler. Un bail ancien sans clause conforme reste en effet soumis à la résiliation judiciaire classique.

Pour les agences et administrateurs de biens. Les logiciels de rédaction et les trames de mandat doivent intégrer le nouveau modèle. De plus, la notice d’information actualisée accompagne obligatoirement le contrat.

Pour les locataires. La clause résolutoire devient systématique et plus lisible. Dès lors, un impayé peut conduire rapidement à une procédure. Il faut donc réagir dès la réception du commandement de payer. Le juge peut encore accorder des délais et suspendre les effets de la clause. Consultez nos fiches sur les loyers impayés et l’expulsion locative.

Pour les copropriétés. Le bail doit rester compatible avec le règlement de copropriété. Notre pôle droit de la copropriété vérifie ce point, notamment pour les clauses d’habitation bourgeoise.

FAQ

Le nouveau contrat type de bail est-il obligatoire ?

Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat écrit conforme au modèle réglementaire. Le décret n° 2026-596 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Dois-je refaire mes baux en cours ?

Non. Les baux en cours restent régis par le contrat signé. Le nouveau modèle ne s’impose qu’à la conclusion d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement.

Quel délai s’applique après un commandement de payer ?

La clause résolutoire pour impayé ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour le défaut d’assurance, le délai est d’un mois après commandement.

La clause de résidence principale figure-t-elle dans tous les baux ?

Non. Elle ne concerne que les logements soumis à la servitude de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, délimitée par le plan local d’urbanisme. Le bailleur doit donc vérifier le zonage de la commune.

Le locataire doit-il communiquer son numéro de portable ?

Non. Ce champ reste facultatif dans le contrat type. Il vise seulement à faciliter le contact et la prévention des expulsions.

Aller plus loin

• Droit des baux
• Droit immobilier et construction
• Droit de l’urbanisme
• Bail d’habitation
• Clause résolutoire
• Dépôt de garantie
• Résiliation de bail
• Baux et expulsion : le guide

Sources officielles

• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation — NOR : VLOL2534004D, JORF n° 0157 du 7 juillet 2026, texte n° 26 : legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location — legifrance.gouv.fr
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 4, 7, 8-1, 24 et 25-7 — legifrance.gouv.fr
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite — legifrance.gouv.fr
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale — legifrance.gouv.fr
• Code de l’urbanisme, articles L. 151-14-1 et L. 481-4 — legifrance.gouv.fr

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet.

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