Encadrement des loyers zone tendue : règles 2026-2027

Publié le 12 novembre 2026

Remise des clés d'un logement loué en zone tendue

À retenir : Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027. Lors d’une relocation, le nouveau loyer ne peut pas, en principe, dépasser celui du précédent locataire. En cas de dépassement, le locataire doit d’abord saisir la commission départementale de conciliation.

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Sommaire

La réforme en bref
Quels logements sont concernés ?
La règle à la relocation et ses exceptions
La règle au renouvellement du bail
Loyer trop élevé : que faire ?
Trois cas pratiques
FAQ

1) La réforme en bref

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un décret annuel. Ce décret fixe le montant maximum d’évolution des loyers dans les zones tendues. Le décret n° 2026-644 se contente de prolonger d’un an le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Les règles de fond restent donc identiques à celles de l’an dernier.

Période : contrats conclus ou renouvelés du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027.
Principe : à la relocation, pas de hausse au-delà du dernier loyer du précédent locataire, éventuellement révisé selon l’IRL.
Exceptions : travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué, dans des limites chiffrées.
Passoires énergétiques : pour les logements classés F ou G, aucune exception ne joue.

2) Quels logements sont concernés ?

Le dispositif vise les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Dans ces zones, un déséquilibre marqué existe entre l’offre et la demande de logements. Le décret de 2017 renvoie à une liste de communes, fixée en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Ce zonage a été actualisé par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Par ailleurs, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 reprend ce même périmètre dans une nouvelle liste. Le décret de 2013 sera en effet abrogé au 1^er janvier 2027.

Nice est bien concernée. La commune de Nice figure dans la liste annexée au décret du 25 août 2026, au titre de l’agglomération de Nice. On y trouve aussi, notamment, Antibes, Cagnes-sur-Mer, Cannes et Grasse. Pour une autre commune des Alpes-Maritimes, le plus sûr reste le simulateur officiel de Service-Public.

Le dispositif concerne les locations nues et meublées à titre de résidence principale. Il couvre aussi le bail mobilité. Le décret exclut en revanche les logements faisant l’objet d’une première location. Il exclut aussi ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

3) La règle à la relocation et ses exceptions

Le principe. Le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, si aucune révision n’est intervenue dans les douze mois précédents, le bailleur peut appliquer la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). L’indice à retenir est le dernier publié à la date de signature du nouveau bail.

Les exceptions. Le décret prévoit trois dérogations :

Travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’au moins la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC.
Loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut dépasser la moitié de la différence avec les loyers du voisinage pour des logements comparables.
Travaux récents d’au moins une année de loyer, réalisés depuis moins de six mois : le loyer peut être librement réévalué.

Le cas des passoires énergétiques. Le décret ne s’applique pas aux logements des classes F ou G. Pour eux, l’article 17 de la loi de 1989 pose une règle plus stricte. Le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer du précédent locataire, sans exception.

4) La règle au renouvellement du bail

Au renouvellement, une hausse n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué. La hausse est alors plafonnée à la plus élevée de deux limites. D’une part, la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage. D’autre part, 15 % du coût réel TTC des travaux, lorsque ceux-ci atteignent au moins une année de loyer. Autrement dit, des travaux seuls ne suffisent pas : la sous-évaluation reste une condition.

5) Loyer trop élevé : que faire ?

Vérifier le bail. L’article 3 de la loi de 1989 impose une mention précise. Le bail doit indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire, s’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. C’est la première pièce pour détecter un dépassement.

Si la mention manque. Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la compléter dans le mois suivant la prise d’effet du bail. À défaut de réponse dans le mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure. Il peut alors obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Saisir la commission de conciliation. Selon l’article 18 de la loi, un litige sur l’application du décret relève de la commission départementale de conciliation. Sa saisine constitue un préalable obligatoire avant le juge, pour le bailleur comme pour le locataire. La commission rend un avis dans les deux mois. Ensuite, l’une ou l’autre partie peut saisir le tribunal judiciaire.

Ne pas laisser passer le temps. En matière locative, l’article 7-1 de la loi fixe en principe la prescription à trois ans. Il est donc utile de réagir rapidement et de conserver les quittances.

6) Trois cas pratiques

Les exemples suivants concernent des logements situés à Nice, en zone tendue, et classés entre A et E au DPE.

Un deux-pièces reloué en octobre 2026. L’ancien locataire payait 800 euros, sans révision depuis plus d’un an. Le bailleur peut appliquer la variation de l’IRL, mais pas fixer librement un loyer de 950 euros.
Un studio rénové, loué 700 euros par mois. Pendant la location précédente, le bailleur a refait la cuisine et l’électricité pour 6 000 euros TTC, soit plus de la moitié de la dernière année de loyer (8 400 euros). La hausse annuelle est plafonnée à 15 % de ce montant, soit 900 euros par an, ou 75 euros par mois.
Un appartement classé G. Même après travaux, aucune exception ne s’applique. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien.

Dans tous les cas, si le loyer vous paraît excessif, il est prudent de faire vérifier le calcul avant de signer ou de saisir la commission. Le cabinet intervient sur ces questions de droit des baux.

FAQ

Jusqu’à quand l’encadrement de l’évolution des loyers s’applique-t-il ?

Le décret n° 2026-644 l’applique aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer entre deux locataires ?

En zone tendue, pas au-delà du dernier loyer du précédent locataire, éventuellement révisé selon l’IRL. Des exceptions existent en cas de travaux importants ou de loyer manifestement sous-évalué.

Comment savoir quel loyer payait l’ancien locataire ?

Le bail doit l’indiquer si l’ancien locataire est parti moins de dix-huit mois avant la signature. Sinon, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de le compléter.

Faut-il passer par la commission de conciliation ?

Oui. Pour un litige sur l’application du décret, la saisine de la commission départementale de conciliation est obligatoire avant celle du juge.

Les meublés sont-ils concernés ?

Oui. Le dispositif vise les logements nus et meublés loués à titre de résidence principale, ainsi que le bail mobilité.

Nice est-elle en zone tendue ?

Oui. Nice figure dans la liste des communes de l’agglomération de Nice classées en zone tendue. L’encadrement de l’évolution des loyers s’y applique donc aux baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027.

Aller plus loin

Sources officielles

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