Clause résolutoire

Clause résolutoire : définition, effets et procédure

La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines obligations. En pratique, elle joue surtout en cas de loyers ou charges impayés, de non-versement du dépôt de garantie ou, dans certains cas, de défaut d’assurance.

Cette clause ne permet pas au bailleur d’expulser seul le locataire. Elle s’inscrit dans une procédure encadrée, avec des actes obligatoires, des délais précis et, le plus souvent, l’intervention du juge.

À retenir

• La clause résolutoire permet la résiliation du bail dans les cas prévus par la loi et par le contrat.
• En bail d’habitation, elle produit effet seulement après un commandement resté infructueux pendant le délai légal applicable.
• Le juge peut, selon la situation, suspendre les effets de la clause et accorder des délais au locataire.

Cadre légal

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 : clause résolutoire, commandement de payer et procédure en cas d’impayés.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g) : défaut d’assurance du locataire et commandement.
• Service-Public.fr – Loyers impayés et expulsion du locataire : déroulement pratique, délais et rôle du juge.

Procédure / étapes

1. Le bailleur vérifie d’abord que le bail contient bien une clause résolutoire applicable à la situation rencontrée.
2. En cas d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré au locataire.
3. Le locataire dispose alors du délai légal pour régulariser sa situation ou solliciter des délais.
4. Si la situation n’est pas régularisée, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et demander, le cas échéant, l’expulsion locative.
5. Le juge peut aussi accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause si les conditions légales sont réunies.

Risques / sanctions / délais

Le premier risque est l’irrégularité de la procédure. Une erreur dans le commandement, dans le montant réclamé, dans les mentions obligatoires ou dans le respect des délais peut fragiliser la demande du bailleur et ralentir tout le dossier.

Il faut aussi bien distinguer le délai applicable selon le manquement invoqué. En matière d’impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, le commandement doit rester infructueux pendant le délai légal avant que la clause produise effet. En cas de défaut d’assurance, le régime est différent. Enfin, même lorsque la clause est acquise, le juge conserve un rôle important dans le traitement du dossier.

Questions fréquentes (FAQ)

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

C’est une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire à certaines obligations, sous réserve du respect de la procédure légale.

La clause résolutoire permet-elle d’expulser directement le locataire ?

Non. Elle ne permet pas au bailleur d’agir seul. Une procédure doit être engagée et l’intervention du juge reste en pratique déterminante.

Quels manquements peuvent déclencher la clause résolutoire ?

En bail d’habitation, elle vise notamment les loyers impayés, les charges impayées, le non-versement du dépôt de garantie et, dans certains cas, le défaut d’assurance.

Le locataire peut-il éviter la résiliation du bail ?

Oui, dans certaines situations. Il peut régulariser sa dette dans le délai utile ou demander au juge des délais de paiement. Le juge peut alors suspendre les effets de la clause.

Quelle différence entre clause résolutoire et expulsion locative ?

La clause résolutoire est un mécanisme contractuel de résiliation du bail. L’expulsion locative est la procédure qui peut suivre lorsque l’occupant ne quitte pas les lieux malgré la résiliation.

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