Désordres apparents à la réception : Cass. 8 octobre 2026

Publié le 21 octobre 2026

Immeuble en construction avec échafaudages – réception des travaux et désordres apparents

À retenir : La réception sans réserves couvre les désordres apparents. Or, le caractère apparent s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage, en tenant compte de ses compétences. Lorsque ce maître de l’ouvrage est une personne morale, ses compétences se déterminent au regard de son objet ou de ses activités, et non de celles de son représentant légal. En conséquence, une SCI de construction-vente dirigée par un intervenant à la construction n’est pas réputée avoir vu les désordres pour cette seule raison (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-16.523, FS-B, publié au Bulletin).

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Sommaire

La décision en bref
Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire
Les règles rappelées : réception et désordres apparents
L’apport de l’arrêt : l’objet social prime sur le dirigeant
Ce que cela change pour les acquéreurs et les syndicats
Désordres découverts après la réception : comment réagir ?
FAQ
Aller plus loin
Sources officielles

1) La décision en bref

Par un arrêt du 8 octobre 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise comment apprécier le caractère apparent d’un désordre lorsque le maître de l’ouvrage est une société. L’enjeu est important. En effet, un désordre apparent non réservé à la réception est couvert par celle-ci.

Le principe rappelé : la réception couvre tout vice de construction, désordre ou défaut de conformité apparent n’ayant pas fait l’objet de réserves.
L’appréciation : le caractère apparent s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage.
La précision : pour une personne morale, les compétences se déterminent au regard de son objet ou de ses activités, et non au regard des compétences de son représentant légal, personne physique ou morale.
L’issue : rejet sur ce point. La Cour casse en revanche partiellement l’arrêt sur la responsabilité d’un sous-traitant, pour défaut de motivation, et renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux.

2) Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire

Une SCI de construction-vente fait édifier trois bâtiments soumis au statut de la copropriété. Elle vend les lots en l’état futur d’achèvement. Son gérant est une société qui intervient aussi sur le chantier, au titre d’une mission d’ordonnancement, de pilotage et de coordination. Un architecte, une entreprise de gros œuvre, son sous-traitant et un carreleur participent également à l’opération.

La réception du bâtiment C est prononcée le 30 mars 2012. Par la suite, le syndicat des copropriétaires se plaint de désordres. Après une expertise, il assigne la SCI, son gérant et leur assureur. Les autres intervenants sont appelés en garantie. Le 30 avril 2024, la cour d’appel de Pau juge que les désordres étaient cachés lors de la réception. Elle relève que la SCI exerçait une activité de promoteur immobilier, et non de constructeur.

Le gérant et un assureur forment un pourvoi. Selon eux, l’aptitude de la SCI à déceler les vices devait s’apprécier au regard des compétences de son représentant légal. Or, ce représentant était lui-même un intervenant à la construction. Dès lors, les désordres auraient été apparents et couverts par une réception sans réserves.

3) Les règles rappelées : réception et désordres apparents

L’effet de la réception. La Cour rappelle d’abord une règle classique : la réception couvre tout vice de construction, désordre ou défaut de conformité apparent n’ayant pas fait l’objet de réserves. Autrement dit, ce qui était apparent et n’a pas été réservé est couvert par la réception.

Une appréciation en la personne du maître de l’ouvrage. Ensuite, la Cour rappelle, en citant deux arrêts de 1993, que le caractère apparent s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage. Pour cette appréciation, il est tenu compte de ses compétences personnelles.

4) L’apport de l’arrêt : l’objet social prime sur le dirigeant

La règle posée. La question portait sur le maître de l’ouvrage personne morale. La Cour y répond clairement : ses compétences « se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale ».

L’application à l’espèce. La cour d’appel avait retenu que la SCI exerçait une activité de promoteur immobilier. Peu importe que son gérant soit, de son côté, intervenu sur le chantier. La Cour rejette donc le moyen. La décision des juges d’appel, qui avaient jugé les désordres cachés à la réception, est approuvée sur ce point.

Un critère objectif. Le critère retenu est l’objet social ou l’activité de la société. Il dispense de rechercher les compétences personnelles de chaque dirigeant. Il bénéficie aussi au syndicat des copropriétaires lorsqu’il exerce les droits du maître de l’ouvrage.

Le second volet de l’arrêt. La Cour casse partiellement l’arrêt sur un autre point. La cour d’appel avait condamné un sous-traitant comme s’il avait réalisé les travaux de gros œuvre, sans préciser sur quelle preuve elle se fondait. Or, les parties au contrat de sous-traitance soutenaient que seuls les enduits extérieurs avaient été sous-traités. Faute de motivation (article 455 du code de procédure civile), ce point est renvoyé devant la cour d’appel de Bordeaux.

5) Ce que cela change pour les acquéreurs et les syndicats

En VEFA, l’activité de la SCI est déterminante. Lorsque le maître de l’ouvrage est une SCI de promotion, le caractère apparent s’apprécie au regard de cette activité. Le fait que le dirigeant soit un intervenant à la construction ne suffit pas, à lui seul, à rendre les désordres apparents.

Pour le syndicat des copropriétaires. Dans cette affaire, le syndicat agissait sur les droits tenus de la SCI. L’arrêt l’aide à répondre à l’argument tiré d’une réception sans réserves. Toutefois, le critère reste concret : un désordre réellement apparent pour le maître de l’ouvrage, compte tenu de son activité, reste couvert s’il n’a pas été réservé.

Pour les constructeurs et leurs assureurs. Ils ne peuvent plus se fonder sur les compétences du dirigeant pour soutenir que le maître de l’ouvrage avait vu les désordres. Le débat porte désormais sur l’objet social et l’activité de la société. Nous avions déjà évoqué les enjeux de la réception dans notre article sur la réception tacite des travaux.

6) Désordres découverts après la réception : comment réagir ?

D’abord, réunir les documents de la réception. Le procès-verbal, ses éventuelles réserves et sa date sont décisifs. En copropriété neuve, il faut aussi retrouver l’acte de vente et les documents de livraison.

Ensuite, qualifier les désordres. Selon leur nature et leur gravité, plusieurs régimes peuvent jouer, dont la garantie décennale. Une expertise judiciaire permet souvent d’en établir l’origine et le coût de reprise.

Enfin, agir dans les délais. Chaque régime obéit à ses propres délais. Le cabinet accompagne les copropriétés et les acquéreurs en malfaçons et vices de construction, en copropriété et, plus largement, en droit immobilier.

7) FAQ

Qu’est-ce qu’un désordre apparent à la réception ?

C’est un désordre que le maître de l’ouvrage pouvait déceler lors de la réception, compte tenu de ses compétences. S’il n’a pas été réservé, la réception le couvre.

Comment apprécier les compétences d’un maître de l’ouvrage société ?

Selon l’arrêt du 8 octobre 2026, au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce. Les compétences de son représentant légal, personne physique ou morale, ne sont pas prises en compte.

Une SCI dirigée par un professionnel du bâtiment est-elle réputée avoir vu les désordres ?

Non, pas pour cette seule raison. C’est l’objet ou l’activité de la SCI, par exemple la promotion immobilière, qui détermine ce qu’elle pouvait déceler.

Le syndicat des copropriétaires peut-il agir pour des désordres non réservés ?

Oui, si ces désordres étaient cachés lors de la réception. Dans l’affaire jugée, il agissait en tenant ses droits de la SCI maître de l’ouvrage.

Que faire en cas de malfaçons dans une copropriété neuve ?

Il faut rassembler les procès-verbaux, faire constater les désordres et, si besoin, solliciter une expertise judiciaire. Les délais varient selon le régime applicable.

8) Aller plus loin

9) Sources officielles

Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-16.523, FS-B (Judilibre)
Code de procédure civile, article 455 (consultable sur Légifrance)

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet.

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