Meublé de tourisme sans autorisation : la location de courte durée est un changement d’usage (Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-16.157)

Publié le 26 septembre 2026

À retenir : louer un logement en meublé de tourisme, de manière répétée et pour de courtes durées, constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable. Deux arguments de défense très répandus tombent. D’une part, la nature prétendument civile de l’activité ne change rien. D’autre part, l’autorisation donnée par le règlement de copropriété ne vaut pas autorisation administrative. La Cour de cassation censure la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour motifs inopérants (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-16.157, arrêt n° 463 F-D).

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Sommaire

1. La décision en bref
2. Les faits et la procédure
3. Les textes qui définissent le changement d’usage
4. Commentaire : la notion de motif inopérant
5. Le changement d’usage désormais codifié par la loi
6. Les sanctions encourues
7. Que faire si votre commune vous assigne ?
8. FAQ
9. Aller plus loin
10. Sources officielles

1) La décision en bref

La troisième chambre civile casse en toutes ses dispositions un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 mai 2025. Elle statue en formation restreinte. Son arrêt porte la mention F-D : il ne fait donc l’objet d’aucune publication. Autrement dit, la Cour applique une jurisprudence installée plutôt qu’elle n’en crée une. L’affaire repart devant la même cour d’appel, autrement composée.

Les points clés :

• La location répétée, de courte durée, à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile caractérise un changement d’usage.
• L’absence de prestation hôtelière ne fait pas obstacle à cette qualification.
• La nature civile de l’activité constitue un motif inopérant.
• Le règlement de copropriété autorisant « la location » reste sans incidence sur la police administrative de l’habitat.
• La commune, demanderesse au pourvoi, obtient gain de cause et 3 000 euros au titre de l’article 700.

Précision utile pour les propriétaires azuréens : la cour d’appel d’Aix-en-Provence couvre les Alpes-Maritimes. Cette jurisprudence concerne donc directement les tribunaux judiciaires de Nice et de Grasse.

2) Les faits et la procédure

Une propriétaire détient un appartement dans une commune soumise au régime du changement d’usage. Ce logement présentait bien un usage d’habitation au 1er janvier 1970. La propriétaire sollicite d’ailleurs une autorisation de changement d’usage. Or le maire la refuse par une décision du 30 mars 2022, devenue définitive.

Malgré ce refus, la propriétaire loue l’appartement comme meublé de tourisme. La commune l’assigne alors devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, et réclame une amende civile. En première instance, le juge la condamne.

La cour d’appel infirme ensuite ce jugement. Elle retient deux motifs. D’abord, l’activité de location saisonnière s’exerce sans prestation hôtelière : elle serait donc de nature civile. Ensuite, le règlement de copropriété autorise la location des logements. La cour en déduit l’absence de changement d’usage illicite. La commune forme alors un pourvoi.

3) Les textes qui définissent le changement d’usage

La Cour vise les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Elle en rappelle d’abord la substance :

« Selon le premier de ces textes, dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. »

Elle rappelle ensuite la sanction attachée à la méconnaissance de cette règle :

« Selon le second, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Enfin, la censure tient en une phrase, qui mérite d’être lue mot à mot :

« En statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors qu’elle avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

4) Commentaire : la notion de motif inopérant

Le mot décisif de l’arrêt est « inopérants ». La Cour ne reproche pas à la cour d’appel d’avoir mal apprécié les faits. Elle ne lui reproche pas davantage un défaut de motivation. Elle lui reproche d’avoir fondé sa décision sur des considérations étrangères au texte applicable.

Le raisonnement se comprend mieux si l’on isole les constatations de la cour d’appel. Celle-ci avait relevé trois éléments. Premièrement, l’appartement conservait un usage d’habitation. Deuxièmement, la propriétaire le louait de façon répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage. Troisièmement, aucune autorisation n’avait été délivrée. Or ces trois constatations épuisent la définition légale du changement d’usage. L’infraction civile était donc caractérisée, et le juge du fond ne disposait plus d’aucune marge.

Premier motif écarté : la nature civile de l’activité. Beaucoup de propriétaires raisonnent ainsi. Sans petit-déjeuner, sans ménage quotidien et sans réception, la location resterait une simple gestion civile de patrimoine. Cependant, l’article L. 631-7 ne qualifie pas une activité. Il qualifie un usage du local. La distinction civil / commercial appartient au droit des affaires et au droit fiscal. Elle n’a aucune place dans la police de l’habitat.

Second motif écarté : le règlement de copropriété. L’argument paraît solide, mais il confond deux ordres juridiques. D’un côté, le règlement organise les rapports entre copropriétaires, sous le contrôle du juge judiciaire saisi par le syndicat. De l’autre, l’autorisation de changement d’usage relève d’une police administrative confiée au maire, dans un intérêt général de préservation du logement. Ces deux polices poursuivent des finalités différentes. Par conséquent, elles se cumulent. Un règlement permissif ne dispense donc jamais de l’autorisation municipale. À l’inverse, une autorisation municipale ne neutralise pas une clause d’habitation bourgeoise.

La portée de l’arrêt reste mesurée, et il faut le dire honnêtement. La mention F-D signale une décision d’espèce, rendue en formation restreinte. La Cour confirme une ligne déjà tracée. Sa valeur pratique tient moins à la nouveauté de la règle qu’à la netteté avec laquelle elle condamne deux arguments encore plaidés devant les juges du fond.

5) Le changement d’usage désormais codifié par la loi

Un point chronologique mérite l’attention. Le législateur est intervenu depuis les faits, et à deux reprises. Surtout, il a repris à son compte la formule prétorienne. L’article L. 631-7, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026, énonce en effet :

« Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

La différence saute aux yeux. La règle écrite ne mentionne plus la répétition, ni la brièveté des séjours, ni la clientèle de passage. La seule qualification de meublé de tourisme suffit désormais. Autrement dit, la commune n’a plus à rapporter la preuve des trois éléments que la Cour énumère encore dans notre arrêt.

Deux autres évolutions complètent le tableau. D’une part, le champ d’application s’élargit : le régime vise les communes figurant sur la liste des zones tendues, sur décision de leur organe délibérant. D’autre part, la preuve de l’usage change. La référence au seul 1er janvier 1970 laisse place à un double critère, incluant les trente dernières années, et la charge de la preuve incombe expressément à celui qui veut démontrer un usage illicite.

Attention toutefois : ces textes ne rétroagissent pas. Les faits antérieurs relèvent donc de l’ancienne rédaction, comme dans la présente affaire. La question de la loi applicable dans le temps constitue d’ailleurs, aujourd’hui, l’un des premiers terrains de discussion.

6) Les sanctions encourues

Le plafond de l’amende civile a changé. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’article L. 651-2 dispose que le contrevenant « est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». Le produit en revient intégralement à la commune.

La procédure reste rapide et redoutable. En effet, la commune saisit le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. Le juge ordonne également le retour à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe. À l’expiration de ce délai, il prononce une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. Passé ce délai encore, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux.

Ne confondez pas non plus deux notions voisines. Le changement d’usage relève du code de la construction et de l’habitation. En revanche, le changement de destination relève du code de l’urbanisme et suppose parfois une déclaration préalable de travaux, voire un permis de construire. Là encore, les deux polices se cumulent.

7) Que faire si votre commune vous assigne ?

La défense se construit sur le terrain des faits, non sur des arguments de principe désormais condamnés. Voici les axes à explorer :

• Contester l’usage d’habitation du local. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque un usage illicite.
• Vérifier l’applicabilité du régime dans votre commune, et la délibération qui l’a institué.
• Documenter la réalité des locations : durées, profils des occupants, existence d’une résidence principale.
• Identifier la loi applicable dans le temps, car les textes ont changé en 2024 puis en 2026.
• Discuter le quantum de l’amende, que le juge module selon la durée et l’ampleur de l’infraction.

Anticiper reste évidemment préférable. Avant tout projet de location saisonnière, faites vérifier trois points : le régime communal applicable, les clauses de votre règlement de copropriété et, le cas échéant, votre bail d’habitation si vous n’êtes pas propriétaire. Notre équipe en droit immobilier et construction et en droit public intervient sur ces deux volets.

FAQ

Louer son appartement sur Airbnb nécessite-t-il une autorisation ?

Dans les communes soumises au régime, oui, sauf s’il s’agit de votre résidence principale louée dans la limite légale. En dehors de ce cas, la location en meublé de tourisme constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable.

Mon règlement de copropriété autorise la location : suis-je protégé ?

Non. Le règlement règle les rapports entre copropriétaires. L’autorisation de changement d’usage relève du maire. Ces deux autorisations se cumulent, et l’une ne remplace jamais l’autre.

Mon activité est civile, cela me dispense-t-il de l’autorisation ?

Non. La Cour de cassation juge ce motif inopérant. L’article L. 631-7 s’attache à l’usage du local, pas à la qualification civile ou commerciale de l’activité.

Quel est le montant de l’amende encourue ?

Jusqu’à 100 000 euros par logement irrégulièrement transformé depuis la loi du 19 novembre 2024. Le plafond antérieur s’élevait à 50 000 euros. Le juge ordonne aussi le retour à l’usage d’habitation, sous astreinte.

Aller plus loin

• Droit immobilier et construction
• Droit de la copropriété
• Droit des baux
• Droit public
• Bail d’habitation
• Responsabilité du bailleur
• Déclaration préalable de travaux
• Astreinte

Sources officielles

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-16.157, arrêt n° 463 F-D, ECLI:FR:CCASS:2026:C300463 — texte intégral sur Judilibre
• Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, version en vigueur depuis le 21 février 2026 — Légifrance
• Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024 — Légifrance
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale — Légifrance
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 108 — Légifrance
• Décision attaquée : cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-8, 7 mai 2025, n° 24/04542

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet.

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