À retenir : Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation continue. Dès lors, le preneur peut en réclamer l’exécution forcée tant que le manquement persiste. Par ailleurs, il peut obtenir réparation du préjudice subi sur les cinq années précédant son action (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292).
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Sommaire
- La décision en bref
- Contexte : le litige entre bailleur et preneurs d’un fonds de boulangerie
- L’obligation de délivrance, une obligation continue du bailleur
- Prescription : un délai qui ne court pas tant que le manquement persiste
- Portée pratique pour les commerçants et les bailleurs
- Que faire en cas de manquement du bailleur ?
- FAQ
- Aller plus loin
- Sources officielles
1) La décision en bref
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 29 mai 2024. Les juges du fond avaient déclaré l’action des preneurs prescrite. En effet, ils faisaient courir le délai à compter de la prise de possession des lieux. Or, la Haute juridiction retient une analyse différente. Ainsi, elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Angers.
- Juridiction : Cour de cassation, 3e chambre civile
- Date : 5 mars 2026
- Pourvoi : n° 24-19.292 (publié au bulletin)
- Solution : cassation et renvoi devant la cour d’appel d’Angers
- Apport : l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail commercial
2) Contexte : le litige entre bailleur et preneurs d’un fonds de boulangerie
En 1997, un bailleur consent un bail commercial sur un local destiné à l’exploitation d’une boulangerie-pâtisserie. Par avenant des 22 et 23 janvier 2003, deux époux acquièrent le fonds de commerce. Ils reprennent alors le bail. Ensuite, le bailleur renouvelle le bail le 4 juillet 2017.
Toutefois, les preneurs constatent qu’une cour située à l’arrière du bâtiment n’a jamais été mise à leur disposition. Pourtant, cette cour figurait dans l’assiette du bail. Le 20 juin 2019, ils assignent donc le bailleur. Concrètement, ils demandent la délivrance effective de la cour. De plus, ils sollicitent des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi.
La cour d’appel de Rennes déclare leur action irrecevable. Selon elle, le délai de prescription quinquennale a commencé à courir dès la prise de possession en 2003. Par conséquent, l’action engagée en 2019 serait hors délai. Les preneurs forment alors un pourvoi en cassation.
3) L’obligation de délivrance, une obligation continue du bailleur
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, ainsi que de l’article L. 145-15 du code de commerce. Ces textes imposent au bailleur une obligation centrale. En effet, il doit délivrer au preneur la chose louée. De plus, il doit l’entretenir en état de servir à l’usage prévu.
La Haute juridiction qualifie cette obligation de continue. Autrement dit, elle ne s’épuise pas à la remise initiale des clés. Au contraire, elle s’impose au bailleur pendant toute la durée du bail. Dès lors, chaque jour où la délivrance reste imparfaite constitue un manquement renouvelé. Ainsi, le preneur conserve à tout moment le droit d’en exiger l’exécution forcée.
En particulier, lorsque le bail désigne un local et ses annexes (cour, réserve, dépendances), le bailleur doit en assurer la mise à disposition effective. Par exemple, l’absence d’accès à une cour pourtant incluse dans l’assiette du bail caractérise un manquement persistant. De ce fait, le bailleur ne peut se retrancher derrière le silence prolongé du preneur.
4) Prescription : un délai qui ne court pas tant que le manquement persiste
L’apport principal de l’arrêt concerne la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. La cour d’appel avait fait courir le délai dès la prise de possession en 2003. Cependant, la Cour de cassation rejette cette analyse. En effet, l’obligation étant continue, le manquement se renouvelle chaque jour. Par conséquent, le délai de prescription ne peut commencer à courir tant que le manquement perdure.
Concrètement, la Haute juridiction reconnaît au preneur deux droits distincts. D’une part, il peut demander l’exécution forcée en nature de l’obligation aussi longtemps que le manquement persiste. D’autre part, il peut réclamer une indemnisation du préjudice. Toutefois, cette indemnisation est limitée aux cinq années précédant l’action.
En d’autres termes, le preneur ne perd jamais son droit d’agir tant que le défaut subsiste. Néanmoins, sa réparation financière reste plafonnée dans le temps. Cette solution équilibrée protège le commerçant. De surcroît, elle évite que l’inaction du bailleur lui profite.
5) Portée pratique pour les commerçants et les bailleurs
Cette décision sécurise considérablement la position du preneur à bail commercial. En effet, elle confirme une jurisprudence désormais bien établie. De plus, elle rappelle aux bailleurs leurs obligations sur toute la durée du contrat. Plusieurs conséquences pratiques en découlent.
- Pour le preneur : il peut agir à tout moment pour obtenir la délivrance effective des locaux et annexes prévus au bail.
- Pour le bailleur : il ne peut pas se prévaloir de l’écoulement du temps pour échapper à son obligation de délivrance.
- Sur l’indemnisation : les dommages et intérêts couvrent uniquement les cinq années précédant l’assignation.
- Sur les preuves : le preneur a tout intérêt à conserver les échanges et mises en demeure adressés au bailleur.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans une logique générale du droit des baux. En particulier, elle s’applique également aux troubles persistants de jouissance. Ainsi, le bailleur qui laisse perdurer une nuisance s’expose aux mêmes conséquences.
6) Que faire en cas de manquement du bailleur ?
Si vous êtes preneur et constatez un défaut de délivrance, plusieurs étapes s’imposent. Tout d’abord, identifiez précisément le manquement. Ensuite, comparez les éléments réellement délivrés avec ceux mentionnés dans le bail. Puis, documentez la situation par des photographies datées et des constats d’huissier.
- D’abord, adressez une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Ensuite, conservez tous les justificatifs du préjudice subi (perte de chiffre d’affaires, frais supplémentaires, etc.).
- Par ailleurs, sollicitez si nécessaire une expertise judiciaire en référé.
- Enfin, consultez un avocat pour engager une action en exécution forcée et en dommages et intérêts.
Le cabinet 21Avocats accompagne régulièrement les commerçants confrontés à ce type de litige. De surcroît, il intervient également pour les bailleurs souhaitant sécuriser leurs baux. Maître Anissa SBAÏ BAALBAKI conseille les preneurs et bailleurs niçois et azuréens en droit immobilier et en droit des baux.
7) FAQ
L’obligation de délivrance s’applique-t-elle à tous les baux ?
Oui. Les articles 1719 et 1720 du Code civil régissent tous les baux. Néanmoins, certaines règles spécifiques concernent le bail commercial via le statut des baux commerciaux.
Mon bail date de plus de cinq ans, puis-je encore agir ?
Oui, à condition que le manquement persiste. En effet, vous pouvez à tout moment demander l’exécution forcée. En revanche, vos dommages et intérêts seront limités aux cinq années précédant l’action.
Que faire si le bailleur refuse de répondre à ma mise en demeure ?
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Selon l’urgence, une procédure de référé est envisageable. Un avocat évaluera la stratégie adaptée à votre situation.
Le bailleur peut-il invoquer ma tolérance prolongée ?
Non, en principe. La Cour de cassation refuse que le silence du preneur efface l’obligation continue du bailleur. Toutefois, certains comportements peuvent fragiliser votre position.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’applique-t-il aux baux d’habitation ?
L’arrêt vise spécifiquement le bail commercial. Cependant, le raisonnement repose sur les articles 1719 et 1720 du Code civil. Par conséquent, sa logique s’étend en grande partie aux baux d’habitation.
8) Aller plus loin
- Droit commercial — cabinet 21Avocats
- Droit des baux — cabinet 21Avocats
- Conseil en entreprise
- Fiche glossaire — Bail commercial
- Fiche glossaire — Renouvellement du bail commercial
- Fiche glossaire — Résiliation du bail commercial
- Fiche glossaire — Fonds de commerce
- Fiche glossaire — Résiliation de bail
9) Sources officielles
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292, publié au bulletin
- Code civil, articles 1719 et 1720
- Code civil, article 2224 (prescription quinquennale)
- Code de commerce, article L. 145-15
ⓘ Avertissement
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