Travaux d'accessibilité en copropriété : autorisation de droit

À retenir : Depuis le 31 décembre 2020, chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite, même lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, l’autorisation est de droit. L’assemblée générale ne dispose plus que d’un droit d’opposition motivé, à la majorité de l’article 25.

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Sommaire

1) La règle en bref

Avant la réforme, un copropriétaire devait obtenir un vote favorable de l’assemblée pour engager des travaux d’accessibilité touchant les parties communes. De ce fait, une personne en situation de handicap dépendait du bon vouloir des autres copropriétaires. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a inversé cette logique.

Désormais, le principe est l’autorisation de droit. Concrètement, le texte prévoit notamment :

Le copropriétaire réalise les travaux à ses frais.
Les travaux peuvent concerner les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception.
L’assemblée ne peut que s’opposer, par une décision motivée, dans des cas limités.

Il s’agit par exemple de l’installation d’une rampe d’accès, d’une main courante ou d’un élévateur.

2) Contexte : pourquoi le législateur a changé d’approche

La loi du 11 février 2005 n’impose pas au syndicat de mettre les parties communes aux normes d’accessibilité dans les immeubles d’habitation anciens. Par conséquent, un copropriétaire ne peut pas exiger ces travaux de la copropriété. Auparavant, il pouvait seulement solliciter une autorisation à la majorité simple.

Or, ce dispositif s’avérait insuffisant. En effet, des propriétaires handicapés n’obtenaient pas l’installation d’un monte-escalier faute d’accord de l’assemblée. C’est pourquoi la loi ELAN du 23 novembre 2018 a habilité le gouvernement à réformer la copropriété. L’ordonnance du 30 octobre 2019 en est issue. Elle s’applique aux assemblées tenues depuis le 31 décembre 2020.

3) La procédure d’information à respecter

Le copropriétaire n’a plus à demander une autorisation. Toutefois, il doit respecter une procédure d’information précise. D’abord, il notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ensuite, il joint un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Cette étape reste essentielle. En effet, sans cette information préalable, l’assemblée ne peut pas exercer valablement son droit d’opposition. Par ailleurs, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour. À défaut, une opposition ultérieure serait irrégulière.

4) Le droit d’opposition de l’assemblée générale

L’assemblée générale ne vote plus pour autoriser. En revanche, elle peut s’opposer aux travaux, à la majorité de l’article 25. Cette opposition doit être motivée. De plus, elle ne peut reposer que sur trois motifs limitativement énumérés :

une atteinte à la structure de l’immeuble ;
une atteinte à ses éléments d’équipement essentiels ;
une non-conformité à la destination de l’immeuble.

Ainsi, le refus n’est pas discrétionnaire. Concrètement, l’assemblée pourrait s’opposer à l’abattement d’un mur porteur. En revanche, elle ne peut pas refuser une simple rampe pour des motifs esthétiques. En l’absence d’opposition, le copropriétaire engage les travaux après le délai de deux mois de contestation des résolutions.

5) Conséquences pratiques pour le copropriétaire

Le copropriétaire devient maître d’ouvrage jusqu’à la réception. Dès lors, il doit vérifier la qualification et les assurances des entreprises intervenant dans les parties communes. C’est une responsabilité importante.

Par ailleurs, l’ouvrage réalisé ne devient pas une partie privative. En effet, tout élément incorporé aux parties communes est présumé commun. Par conséquent, son entretien futur se répartit entre les copropriétaires, selon le règlement de copropriété. Enfin, des aides financières existent. Il est conseillé de se renseigner auprès de la MDPH et sur les crédits d’impôt applicables.

6) FAQ

Un copropriétaire peut-il installer une rampe sans l’accord de la copropriété ?

Oui. Depuis le 31 décembre 2020, l’autorisation est de droit pour les travaux d’accessibilité. Le copropriétaire informe seulement le syndic. L’assemblée ne peut que s’opposer pour des motifs limités.

Qui paie les travaux d’accessibilité en copropriété ?

Le copropriétaire demandeur les finance à ses frais. Toutefois, des aides de la MDPH ou un crédit d’impôt peuvent réduire le coût. L’entretien futur de l’ouvrage incombe ensuite à la copropriété.

Dans quels cas l’assemblée peut-elle refuser ces travaux ?

Uniquement par décision motivée, à la majorité de l’article 25, en cas d’atteinte à la structure de l’immeuble, à ses équipements essentiels, ou de non-conformité à sa destination.

Le copropriétaire est-il responsable des travaux dans les parties communes ?

Oui. Il exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception. Il doit donc contrôler la qualification et les assurances des entreprises qu’il missionne.

Que faire si le syndic n’inscrit pas la demande à l’ordre du jour ?

Cette inscription est obligatoire. À défaut, l’opposition de l’assemblée serait irrégulière. Un avocat en droit de la copropriété peut alors sécuriser la procédure et contester un blocage abusif.

7) Aller plus loin

8) Sources officielles

Article 25-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, créé par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (art. 27) — Légifrance.
Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 — Légifrance.
Article 10-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (délai et modalités).

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