Transaction recours permis : Cass. 22 octobre 2026

Publié le 5 novembre 2026

Signature d'une transaction de renonciation à recours contre un permis

À retenir : Sous l’empire de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme antérieur à la loi ELAN, seule la transaction conclue pendant un recours en annulation encore pendant contre un permis devait être enregistrée. Un simple engagement de ne pas attaquer un futur permis échappait donc à cette formalité. Par conséquent, son défaut d’enregistrement n’entraînait aucune nullité (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 25-14.178, FS-B).

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Sommaire

La décision en bref
Contexte : un lotissement, un voisin et un terrain en échange
La règle : l’enregistrement ne vise que le recours pendant
Ce qui a changé depuis la loi ELAN
Portée pratique pour les promoteurs et les voisins
FAQ

1) La décision en bref

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi d’un lotisseur. L’arrêt, rendu en formation de section, est publié au Bulletin. Il précise le champ de l’ancien article L. 600-8 du code de l’urbanisme.

Le principe : seules les transactions intervenues à l’occasion d’un recours en annulation alors pendant devant le juge administratif devaient être enregistrées dans le délai d’un mois.
L’application : à la date de la transaction, le voisin n’avait plus aucune procédure administrative en cours. L’acte n’était donc pas soumis à enregistrement.
L’avenant : il ne constituait pas un acte autonome. Il suivait donc le régime de la transaction à laquelle il se référait.
La conséquence : la société ne pouvait obtenir ni la nullité des actes, ni une indemnité au titre de préjudices fiscal et matériel.

2) Contexte : un lotissement, un voisin et un terrain en échange

En 2011, une commune adopte son plan local d’urbanisme. Celui-ci confirme le caractère constructible d’une parcelle. En 2012, une société acquiert ce terrain pour y réaliser un lotissement. Cependant, un voisin attaque la délibération. En 2016, une cour administrative d’appel confirme l’annulation du PLU.

Le 1^er février 2018, la société et le voisin signent une transaction. Le voisin renonce à toute action gracieuse, contentieuse ou judiciaire contre tout futur permis d’aménager. En contrepartie, la société s’engage à lui céder une parcelle jouxtant sa propriété. Ensuite, le PLU reclasse le terrain en zone constructible en décembre 2018. La société obtient un premier permis d’aménager en avril 2019. Puis un avenant est signé le 1^er juin 2019.

Par la suite, la société change de stratégie. Elle assigne le voisin en nullité de la transaction et de son avenant. Son argument : ces actes n’ont pas été enregistrés auprès de l’administration fiscale, comme l’exige l’article L. 600-8. La cour d’appel de Pau rejette ses demandes le 11 février 2025. La société forme alors un pourvoi.

3) La règle : l’enregistrement ne vise que le recours pendant

Le texte applicable. La Cour applique l’article L. 600-8 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Ce texte visait la transaction par laquelle une personne « ayant demandé au juge administratif l’annulation » d’un permis s’engage à « se désister de ce recours ». La contrepartie pouvait être une somme d’argent ou un avantage en nature. À défaut d’enregistrement, la contrepartie était réputée sans cause et sujette à répétition.

L’argument du lotisseur. La société soutenait que le texte couvrait aussi la renonciation à de nouveaux recours. Selon elle, la transaction visait à prévenir la réitération d’un contentieux. Elle y voyait l’équivalent d’un désistement. En outre, elle invoquait l’esprit de l’ordonnance du 18 juillet 2013, qui entendait lutter contre les recours abusifs.

La réponse de la Cour. La Cour s’en tient à la lettre du texte. Seules sont soumises à l’enregistrement les transactions intervenues à l’occasion d’un recours en annulation « alors pendant » devant la juridiction administrative. Or, en février 2018, le voisin n’avait plus de procédure en cours. Ainsi, la cour d’appel en a « exactement déduit » que les actes n’étaient pas soumis à l’obligation d’enregistrement.

4) Ce qui a changé depuis la loi ELAN

Cette solution concerne l’ancien texte. En effet, la loi ELAN a réécrit l’article L. 600-8, dans une version en vigueur depuis le 1^er janvier 2019. Le texte actuel vise désormais toute personne « ayant demandé ou ayant l’intention de demander » l’annulation d’un permis. Il couvre aussi l’engagement « à ne pas introduire de recours ».

Autrement dit, une transaction comparable conclue aujourd’hui entrerait dans le champ du texte. Elle devrait donc être enregistrée dans le délai d’un mois. Par ailleurs, le texte actuel précise que l’action en répétition se prescrit par cinq ans. Ce délai court à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature. Enfin, il encadre les transactions conclues avec des associations.

5) Portée pratique pour les promoteurs et les voisins

Pour les actes signés avant 2019. L’arrêt sécurise les engagements de non-recours conclus hors de toute instance pendante. Leur absence d’enregistrement ne permet pas, à elle seule, d’en obtenir la nullité. Le porteur de projet qui regrette sa contrepartie ne peut donc pas s’appuyer sur ce seul défaut.

Pour les actes signés depuis 2019. La vigilance reste de mise. Un protocole avec un voisin qui renonce à attaquer un permis de construire doit être enregistré dans le mois. Sinon, la contrepartie versée peut être répétée pendant cinq ans. De plus, les acquéreurs successifs des biens peuvent aussi exercer l’action en répétition.

Pour les avenants. L’arrêt rappelle qu’un avenant qui se réfère expressément à une transaction en suit le régime. Il faut donc analyser l’acte principal pour déterminer les obligations applicables. Pour sécuriser une négociation autour d’un recours contre un permis, un avocat en droit immobilier à Nice peut vérifier la rédaction et les formalités.

FAQ

Une transaction de renonciation à recours doit-elle être enregistrée ?

Depuis le 1er janvier 2019, oui, si la personne a demandé ou a l’intention de demander l’annulation d’un permis. Avant cette date, seule la transaction conclue pendant un recours en cours était visée (Cass. 3e civ., 22 oct. 2026).

Quel est le délai d’enregistrement d’une transaction sur permis ?

L’article L. 600-8 renvoie au délai d’un mois prévu par l’article 635 du code général des impôts.

Que risque-t-on sans enregistrement ?

La contrepartie est réputée sans cause. Les sommes versées ou le coût des avantages consentis peuvent être répétés, dans un délai de cinq ans selon le texte actuel.

Un avenant à la transaction suit-il le même régime ?

Oui, lorsqu’il n’est pas autonome et se réfère expressément à la transaction. C’est ce que retient l’arrêt du 22 octobre 2026.

Quels permis sont concernés ?

Le texte vise le permis de construire, le permis de démolir et le permis d’aménager.

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Sources officielles

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