Charges de copropriété impayées : l'arrêt du 18 juin 2026

Publié le 9 septembre 2026 · Mis à jour le 10 septembre 2026

À retenir : La Cour de cassation encadre strictement la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. D’une part, la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions impayées. D’autre part, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que sur les charges de copropriété visées par ce texte. Il ne peut donc pas condamner le copropriétaire à des sommes annexes, comme des frais de déménagement (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin).

Besoin d’un avocat en droit de la copropriété à Nice ou Grasse (recouvrement de charges impayées, contestation d’une assignation du syndic, mise en demeure, litige avec le syndicat des copropriétaires) ? Maître Anissa SBAÏ BAALBAKI peut intervenir rapidement, ou contactez le cabinet : nous contacter.

Sommaire

La décision en bref
Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire
Les règles applicables : article 19-2 et procédure accélérée au fond
Pourquoi la Cour de cassation censure la cour d’appel
Portée pratique pour le syndic et le syndicat des copropriétaires
Copropriétaire assigné : comment réagir ?
FAQ
Aller plus loin
Sources officielles

1) La décision en bref

Par un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.950), la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise deux conditions de la procédure de recouvrement rapide des charges. Cette procédure, appelée procédure accélérée au fond, permet au syndicat d’obtenir vite un titre exécutoire. Cependant, elle obéit à un formalisme strict. L’arrêt le rappelle avec force.

Première censure : la mise en demeure préalable doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées. Un simple courrier accompagné d’un relevé de compte imprécis ne suffit pas.
Seconde censure : le juge saisi selon cette procédure ne statue que « dans les limites de ses attributions ». Il ne peut donc pas condamner le copropriétaire au remboursement de frais de déménagement liés à des travaux.
Textes visés : article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 481-1 et 839 du code de procédure civile.
L’arrêt est publié au Bulletin. Il a donc vocation à guider l’ensemble des juridictions.

2) Contexte : ce que l’on peut retenir de l’affaire

Un syndicat des copropriétaires réclame à un copropriétaire des charges impayées. Le syndic lui adresse d’abord une mise en demeure, accompagnée d’un relevé de compte. Ensuite, faute de paiement, le syndicat l’assigne devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. Il demande le paiement des provisions échues et à échoir.

Par ailleurs, le syndicat ajoute une demande distincte. Il réclame le remboursement de frais de déménagement de mobilier engagés pendant des travaux sur l’immeuble. La cour d’appel fait droit à l’ensemble des demandes. Elle condamne ainsi le copropriétaire aux charges impayées et aux frais de déménagement.

Le copropriétaire forme un pourvoi en cassation. Il conteste, d’une part, la régularité de la mise en demeure. D’autre part, il soutient que le juge de la procédure accélérée ne pouvait pas statuer sur les frais de déménagement. La Cour de cassation lui donne raison sur les deux points et casse l’arrêt d’appel.

3) Les règles applicables : article 19-2 et procédure accélérée au fond

Le mécanisme de l’exigibilité anticipée. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 crée une arme efficace contre les impayés. Lorsqu’une provision du budget prévisionnel reste impayée trente jours après une mise en demeure, toutes les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. En d’autres termes, le copropriétaire défaillant perd le bénéfice de l’échelonnement.

Le champ de la procédure. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut alors condamner le copropriétaire. Toutefois, sa compétence se limite aux sommes listées par le texte. Concrètement, il s’agit des provisions de l’article 14-1, des sommes restant dues au titre des exercices antérieurs approuvés et des cotisations au fonds de travaux.

Une procédure d’exception. Les articles 481-1 et 839 du code de procédure civile encadrent cette procédure. Le juge ne l’applique que lorsqu’un texte lui confère expressément ce pouvoir. Dès lors, toute demande étrangère au texte relève de la procédure ordinaire devant le tribunal judiciaire. Cette distinction explique la solution de l’arrêt.

4) Pourquoi la Cour de cassation censure la cour d’appel

Sur la mise en demeure. La cour d’appel avait jugé suffisante une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. Or, la Cour de cassation exige davantage. La mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. En effet, le copropriétaire doit savoir exactement ce qu’il doit payer pour éviter la déchéance du terme. Sans cette précision, l’exigibilité anticipée ne joue pas.

Sur les frais de déménagement. Ces frais ne constituent ni une provision, ni une charge d’un exercice approuvé, ni une cotisation au fonds de travaux. Ils relèvent d’un débat sur la responsabilité, le préjudice et le lien de causalité. Par conséquent, le président du tribunal judiciaire ne pouvait pas en connaître dans le cadre de l’article 19-2. La cour d’appel a donc excédé ses pouvoirs.

La logique de l’arrêt. La procédure accélérée au fond offre une rapidité précieuse au syndicat. En contrepartie, elle prive le copropriétaire d’un débat approfondi. C’est pourquoi la Cour de cassation veille à son strict cantonnement. Cette rigueur protège en définitive l’équilibre entre le recouvrement des charges et les droits de la défense.

5) Portée pratique pour le syndic et le syndicat des copropriétaires

Soigner la mise en demeure. Le syndic doit rédiger une mise en demeure détaillée. Ainsi, le courrier doit distinguer les provisions du budget prévisionnel, les appels de fonds travaux et les régularisations d’exercices approuvés. De plus, chaque somme doit être chiffrée. Un relevé de compte brut, sans explication, expose le syndicat à une cassation.

Séparer les demandes. Le syndicat ne doit pas mélanger le recouvrement des charges et les demandes indemnitaires. Par exemple, des frais de déménagement, des dommages et intérêts ou des frais de remise en état relèvent d’une assignation au fond distincte. À défaut, la décision encourt la censure sur ce point.

Engager la responsabilité du syndic ? Une procédure mal engagée coûte du temps et de l’argent à la copropriété. Néanmoins, la responsabilité du syndic ne sera retenue que s’il a commis une faute dans l’exécution de son mandat. Un conseil syndical vigilant doit donc relire les mises en demeure importantes. Le cabinet accompagne les syndics et les conseils syndicaux en droit immobilier.

6) Copropriétaire assigné : comment réagir ?

Recevoir une assignation en procédure accélérée au fond impressionne. Pourtant, cet arrêt offre plusieurs moyens de défense. Il faut toutefois agir dès la réception de l’acte, car les délais sont brefs.

Vérifier la mise en demeure. D’abord, contrôlez si elle précise la nature et le montant de chaque provision réclamée. À défaut, l’exigibilité anticipée des provisions à échoir peut être écartée.
Contrôler le délai de trente jours. Ensuite, vérifiez que le syndicat a bien attendu trente jours après la mise en demeure avant d’assigner.
Identifier les demandes étrangères à l’article 19-2. Par exemple, des frais de déménagement, des pénalités ou des frais de relance discutables ne relèvent pas de cette procédure. Vous pouvez demander au juge de les écarter.
Vérifier l’approbation des comptes. Les sommes dues au titre d’exercices antérieurs supposent une assemblée générale ayant approuvé les comptes. Une décision d’assemblée annulée fragilise la créance.
Proposer un échéancier. Enfin, une négociation reste souvent possible. Elle évite une astreinte, des frais d’exécution ou, à terme, une saisie du lot.

Le cabinet 21 Avocats assiste les copropriétaires niçois et grassois dans ces contentieux. En outre, il intervient dans les litiges connexes, notamment en cas d’infiltration en copropriété ou de travaux mal exécutés.

FAQ

Qu’est-ce que la procédure accélérée au fond en copropriété ?

C’est une procédure rapide devant le président du tribunal judiciaire. Elle permet au syndicat d’obtenir un jugement exécutoire pour les charges impayées visées par l’article 19-2 de la loi de 1965. En revanche, elle ne couvre pas les demandes de dommages et intérêts.

Que doit contenir la mise en demeure du syndic pour charges impayées ?

Elle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions impayées. Depuis l’arrêt du 18 juin 2026, un relevé de compte imprécis ne suffit pas. Sans cette précision, les provisions à échoir ne deviennent pas exigibles.

Le syndicat peut-il réclamer des frais de déménagement dans la même procédure ?

Non. La Cour de cassation juge que ces frais ne relèvent pas de l’article 19-2. Le syndicat doit donc engager une assignation au fond distincte pour ce type de demande.

Quel délai avant que le syndicat puisse assigner ?

Le syndicat doit attendre trente jours après la mise en demeure restée infructueuse. Passé ce délai, les provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles.

Puis-je contester le montant des charges dans cette procédure ?

Oui, dans une certaine mesure. Vous pouvez contester la régularité de la mise en demeure, l’approbation des comptes ou le calcul des sommes. Cependant, la contestation d’une faute du syndic ou une demande indemnitaire relève d’une autre procédure.

Aller plus loin

Sources officielles / vérifiables

Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.950, publié au Bulletin : Légifrance
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, articles 14-1 et 19-2 : Légifrance
Code de procédure civile, articles 481-1 et 839 : Légifrance
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 64 (mise en demeure) : Légifrance [à vérifier]

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