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Un chantier qui tourne mal, une assemblée générale qui vous impose des travaux, un vice découvert après l’achat, le permis de construire d’un voisin : en droit immobilier, tout se joue souvent sur les délais et sur les preuves. Le cabinet 21 Avocats, 21 boulevard Dubouchage à Nice, accompagne les particuliers, les copropriétaires et syndicats de copropriétaires, les professionnels de l’immobilier et les entreprises du bâtiment dans tout le département des Alpes-Maritimes (06).
Les dossiers de droit immobilier et de la construction sont suivis par Maître Anissa SBAÏ BAALBAKI, avocate depuis 2017, inscrite au Barreau de Nice depuis 2019 et associée du cabinet. Elle intervient en conseil comme en contentieux, devant le tribunal judiciaire et le tribunal administratif de Nice, et devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
Un problème immobilier à Nice ou dans les Alpes-Maritimes ?
Ligne directe de Maître SBAÏ BAALBAKI : 06 22 61 51 25 · écrire sur WhatsApp · ou écrivez au cabinet. Note de 5,0 sur 5 attribuée par ses clients sur Google : voir les avis.
Sommaire
Voici les situations les plus fréquentes. Chacune renvoie, lorsqu’elle existe, vers une page détaillée : procédure, délais, pièces à réunir.
Fissures, infiltrations, non-conformité aux plans, chantier abandonné : il faut d’abord identifier le désordre et dater sa découverte, puis conserver les preuves. Selon sa gravité et la date de réception des travaux, Maître SBAÏ BAALBAKI met en œuvre la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale et, le cas échéant, l’assurance dommages-ouvrage. Si nécessaire, elle demande au juge des référés une expertise judiciaire, puis engage la responsabilité des constructeurs et de leurs assureurs.
Page dédiée : Malfaçons et vices de construction à Nice. À lire aussi : la réception tacite des travaux et les désordres apparents à la réception. Repère officiel : Service-Public.fr – garanties liées aux travaux.
En vente en l’état futur d’achèvement, les difficultés portent souvent sur un retard de livraison, sur les réserves ou sur des défauts découverts après la remise des clés. Le cabinet vérifie le contrat et les garanties, puis recherche la reprise des travaux ou l’indemnisation. Repère officiel : Service-Public.fr – achat sur plan (VEFA).
Contestation d’une décision d’assemblée générale, charges contestées ou impayées, travaux réalisés sans autorisation, infiltrations venant des parties communes, responsabilité du syndic ou du syndicat : Maître SBAÏ BAALBAKI conseille les copropriétaires comme les conseils syndicaux. Pages dédiées : Avocat en droit de la copropriété à Nice et charges de copropriété impayées à Nice. À lire aussi : agir contre le syndicat après le délai de deux mois.
Un vice caché découvert après l’achat, une information dissimulée par le vendeur (dol), un refus de signer l’acte définitif ou une condition suspensive non réalisée : le cabinet intervient pour l’acquéreur comme pour le vendeur, à partir du compromis de vente et des diagnostics. À lire aussi : dol et défaut d’information dans une vente.
Refus de permis, recours d’un voisin contre votre projet, recours contre un permis voisin, déclaration préalable, changement d’usage d’un logement loué en meublé de tourisme : ces dossiers relèvent pour l’essentiel du juge administratif et obéissent à des délais très courts. Pages dédiées : Permis de construire à Nice et Avocat en droit de l’urbanisme à Nice. À lire aussi : le référé-suspension contre un refus de permis et meublé de tourisme et changement d’usage.
Nuisances, perte de vue, empiètement, servitude de passage contestée, limite de propriété incertaine (bornage) : le cabinet recherche d’abord une solution amiable, puis agit en justice si elle échoue. Page dédiée : Troubles de voisinage à Nice. Repère officiel : Service-Public.fr – troubles de voisinage.
Loyers impayés, congé pour vente ou pour reprise, résiliation, restitution du dépôt de garantie, procédure d’expulsion : le cabinet vérifie le type de bail, les clauses et les preuves, puis choisit la procédure adaptée. Pour les baux commerciaux : droit des baux.
En droit immobilier, beaucoup de dossiers sont perdus non sur le fond, mais parce qu’un délai a expiré. Voici les principaux repères. Ils supposent toujours une analyse du dossier : le point de départ du délai est souvent ce qui se discute.
| Situation | Délai | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Contester une décision d’assemblée générale de copropriété | 2 mois | Notification du procès-verbal au copropriétaire opposant ou défaillant | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42 |
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | Réception des travaux | C. civ., art. 1792-6 |
| Garantie de bon fonctionnement (équipements dissociables) | 2 ans minimum | Réception des travaux | C. civ., art. 1792-3 |
| Garantie décennale (solidité de l’ouvrage, impropriété à sa destination) | 10 ans | Réception des travaux | C. civ., art. 1792 et 1792-4-1 |
| Agir en garantie des vices cachés | 2 ans | Découverte du vice | C. civ., art. 1648 |
| Recours d’un tiers contre un permis de construire | 2 mois | Premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain | C. urb., art. R. 600-2 |
| Notifier ce recours à l’auteur et au bénéficiaire du permis | 15 jours francs | Dépôt du recours, à peine d’irrecevabilité | C. urb., art. R. 600-1 |
Dès que vous découvrez un désordre, recevez un procès-verbal d’assemblée ou voyez un panneau de permis de construire chez un voisin, notez la date et conservez la pièce. C’est elle qui fera courir le délai.
Pour les troubles de voisinage, la responsabilité de l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est désormais inscrite dans le code civil (article 1253, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024).
1. Le rendez-vous d’analyse. Maître SBAÏ BAALBAKI qualifie le problème, vérifie les délais (garanties, prescription, recours) et liste les preuves utiles. Vous repartez avec une lecture claire de votre situation.
2. La stratégie. Elle vous est présentée avec ses coûts, ses délais et ses risques : négociation, mise en demeure, expertise amiable ou judiciaire, référé, procédure au fond ou recours devant le juge administratif.
3. La mise en œuvre. En matière immobilière, un dossier se gagne souvent avant l’audience : photos datées, constat de commissaire de justice, rapports d’expertise, échanges écrits avec l’entreprise, le vendeur ou le syndic. Dès le premier rendez-vous, vous savez ce qu’il faut conserver et ce qu’il faut faire constater.
Un cabinet pluridisciplinaire. Au sein de 21 Avocats, Maître SBAÏ BAALBAKI travaille avec Maître Marie-Clémence ROMAN (droit des affaires, baux commerciaux, sociétés) et Maître Rudy COHEN (droit pénal). Un litige de construction doublé d’une escroquerie, ou un bail commercial contentieux, se traite ainsi sous tous ses angles.
Le premier rendez-vous d’analyse est payant ; son montant vous est indiqué lors de la prise de rendez-vous. Ensuite, les honoraires sont fixés par une convention d’honoraires signée avant tout travail. Selon le dossier, ils prennent la forme d’un forfait, lorsque l’étendue de la mission est connue à l’avance, ou d’un honoraire au temps passé pour les contentieux.
Pensez à vérifier votre assurance de protection juridique (contrat habitation, contrat de la copropriété, carte bancaire) : elle peut prendre en charge une partie des frais. Voir aussi la page honoraires du cabinet.
Cabinet 21 Avocats, 21 boulevard Dubouchage, 06000 Nice. Rendez-vous du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h 30. Le cabinet intervient dans tout le département des Alpes-Maritimes : Nice, Cagnes-sur-Mer, Antibes, Cannes, Grasse, Menton.
Le plus tôt possible : dès la découverte d’un désordre, dès la réception d’un procès-verbal d’assemblée générale contestable, dès l’affichage d’un permis voisin ou avant de signer un compromis comportant des clauses inhabituelles. Les délais sont courts et les preuves se perdent vite.
Ils dépendent du dossier et sont fixés par une convention d’honoraires signée avant tout travail. Un dossier simple relève souvent d’un forfait ; un contentieux avec expertise se facture plutôt au temps passé. Le premier rendez-vous est payant et son montant est indiqué à la prise de rendez-vous.
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, il ne peut plus demander l’annulation.
Tout dépend du désordre et de la date de réception des travaux : garantie de parfait achèvement pendant un an, garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans pour les éléments d’équipement dissociables, garantie décennale pendant dix ans pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Voir la fiche garantie décennale.
L’acheteur doit agir dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du code civil). La clause de non-garantie, fréquente entre particuliers, ne joue que pour les vices que le vendeur ne connaissait pas (article 1643 du code civil). Voir la fiche garantie des vices cachés.
Le délai de recours de deux mois court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage du permis sur le terrain (article R. 600-2 du code de l’urbanisme). Le recours doit en outre être notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’auteur du permis et à son bénéficiaire dans les quinze jours francs, à peine d’irrecevabilité (article R. 600-1). Voir la fiche recours des voisins.
Oui, dans tout le département des Alpes-Maritimes et devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
Pour un dossier en droit immobilier et de la construction à Nice ou dans les Alpes-Maritimes (06), vous pouvez contacter Maître Anissa SBAÏ BAALBAKI :
ⓘ Avertissement
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et ne sauraient se substituer aux conseils d’un avocat. Chaque situation étant unique, nous vous invitons à nous consulter pour une analyse adaptée à votre cas. Contactez le cabinet 21Avocats.