À retenir : La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, transforme en profondeur le cadre juridique et fiscal des meublés de tourisme (locations de type Airbnb). Elle réduit les abattements fiscaux du régime micro-BIC, renforce les pouvoirs des maires, impose un enregistrement obligatoire dès mai 2026 et durcit les exigences en matière de performance énergétique. En parallèle, la ville de Nice a adopté une réglementation locale particulièrement stricte, avec un système de quotas par quartier applicable depuis le 1er janvier 2026.
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Sommaire
- La réforme en bref
- Contexte : pourquoi cette réforme ?
- Les nouvelles règles fiscales : abattements et LMNP
- Les pouvoirs renforcés des communes
- DPE et copropriété : de nouvelles contraintes
- Ce que cela change concrètement à Nice
- FAQ
- Aller plus loin : pages utiles du site
- Sources officielles / vérifiables
1) La réforme en bref
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle est publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024. Cette loi repose sur plusieurs axes distincts.
- Fiscalité : réduction significative des abattements du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (désormais 30 %) et classés (désormais 50 %).
- Enregistrement : obligation de télédéclaration nationale pour tout meublé de tourisme, généralisée à compter de mai 2026.
- Pouvoirs des maires : faculté de réduire la durée maximale de location à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant) et d’instaurer des quotas par zone.
- DPE : interdiction progressive des logements énergivores (classe G dès 2025, F dès 2028, E dès 2034).
- Copropriété : vote à la majorité des deux tiers (et non plus à l’unanimité) pour interdire les meublés de tourisme dans un immeuble.
2) Contexte : ce que l’on peut retenir de la réforme
Depuis l’essor des plateformes numériques de location courte durée, le marché immobilier résidentiel subit une pression croissante dans les villes touristiques. À Nice, à Paris ou à Cannes, des milliers de logements ont été retirés du parc locatif longue durée. Ce phénomène alimente la pénurie de logements disponibles. Il pousse également les loyers à la hausse.
En outre, le régime fiscal antérieur accordait aux meublés de tourisme des avantages considérables. Un propriétaire relevant du régime micro-BIC bénéficiait d’un abattement de 71 % sur ses revenus de location de meublé classé. En comparaison, la location nue ne permettait qu’un abattement de 30 %. Cet écart favorisait la conversion massive de logements résidentiels en hébergements touristiques.
C’est dans ce contexte que la députée Annaïg Le Meur a porté la proposition de loi. Le Parlement l’a adoptée définitivement le 7 novembre 2024. La loi vise ainsi à rééquilibrer le marché en faveur du logement longue durée. Elle accorde aussi aux communes des outils de régulation jusqu’alors absents du droit positif.
3) Les nouvelles règles fiscales : abattements et LMNP
La réforme du régime micro-BIC
Avant la loi Le Meur, les loueurs de meublés de tourisme classés bénéficiaient d’un abattement de 71 % sur leurs revenus bruts. Le plafond du chiffre d’affaires applicable atteignait 188 700 € par an. Ce régime très favorable encourageait la multiplication des locations touristiques.
Depuis le 1er janvier 2025, les règles applicables sont les suivantes :
- Pour les meublés de tourisme non classés : l’abattement passe à 30 %, avec un plafond de revenus annuels ramené à 15 000 €. Au-delà, le régime réel s’impose.
- Pour les meublés de tourisme classés : l’abattement est désormais de 50 %, pour un plafond de 77 700 € par an. Un abattement majoré de 41 % s’applique dans certaines zones rurales et stations de montagne, pour des revenus inférieurs à 50 000 €.
En pratique, cela entraîne une hausse substantielle de l’imposition. Dès lors, les propriétaires relevant jusqu’ici du régime micro-BIC doivent réévaluer leur stratégie fiscale.
L’impact sur les plus-values en LMNP
La loi de finances pour 2025 apporte une modification complémentaire, distincte mais connexe. Désormais, les amortissements déduits dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. En d’autres termes, un propriétaire ne peut plus cumuler déductions fiscales à l’entrée et avantage sur la plus-value à la sortie. Cette mesure aligne le régime LMNP sur celui des loueurs professionnels. Elle met ainsi fin à un avantage fiscal que la doctrine fiscale qualifiait de doublement favorable.
4) Les pouvoirs renforcés des communes : enregistrement et quotas
L’enregistrement obligatoire généralisé
La loi Le Meur instaure un service de télédéclaration national unique. Toute mise en location d’un meublé de tourisme, y compris pour une résidence principale, devra faire l’objet d’une déclaration préalable. Cette obligation sera généralisée à compter de mai 2026.
Le numéro d’enregistrement obtenu devra figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Les sanctions prévues à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme sont les suivantes :
- Amende de 10 000 € en cas d’absence d’enregistrement.
- Amende de 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro.
Les quotas et la réduction de la durée maximale de location
Auparavant, un propriétaire pouvait louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an. La loi Le Meur permet désormais aux communes de ramener ce plafond à 90 jours par an, par simple délibération du conseil municipal. Il s’agit d’une faculté, et non d’une obligation.
Par ailleurs, les communes peuvent fixer un nombre maximal de meublés de tourisme sur leur territoire ou dans certains quartiers. Elles peuvent aussi restreindre les nouvelles autorisations de changement d’usage dans les zones soumises à forte pression immobilière. Ces outils étaient jusqu’ici absents du droit positif. La loi confère ainsi aux élus locaux une capacité de régulation inédite. Pour toute problématique relative au changement d’usage d’un logement, consultez notre page dédiée au droit de l’urbanisme.
5) DPE et copropriété : de nouvelles contraintes pour les loueurs
Le diagnostic de performance énergétique obligatoire
La loi Le Meur impose l’affichage d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme. Le calendrier d’interdiction progressive est le suivant :
- Classe G : interdite à la location touristique dès 2025 dans les zones tendues.
- Classe F : interdite à compter de 2028.
- Classe E : interdite à compter de 2034.
Les meublés de tourisme nouvellement mis sur le marché doivent par ailleurs afficher dès à présent un DPE entre A et E dans les zones à forte tension immobilière. Ce calendrier est identique à celui applicable aux baux d’habitation longue durée. En conséquence, les propriétaires de logements énergivores doivent anticiper des travaux de rénovation.
Les nouvelles règles en copropriété
Avant la loi, seule une décision unanime des copropriétaires permettait d’interdire les meublés de tourisme dans un immeuble. Cette exigence rendait toute interdiction pratiquement inaccessible.
Désormais, un vote à la majorité des deux tiers des voix de l’assemblée générale suffit. En outre, le règlement de copropriété doit mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Tout propriétaire souhaitant louer en courte durée doit informer le syndic au préalable. Ces dispositions renforcent le contrôle collectif sur l’usage des lots privatifs. Pour un accompagnement dans ce type de litige, notre cabinet intervient en droit de la copropriété.
6) Ce que cela change concrètement à Nice
Un régime local particulièrement contraignant
La ville de Nice s’est saisie des nouveaux outils offerts par la loi Le Meur. Par délibération du conseil municipal n° 1.6 du 23 mai 2025, la durée maximale de location en résidence principale a été fixée à 90 jours par an.
En outre, un règlement des changements d’usage a été adopté par la Métropole Nice Côte d’Azur le 5 décembre 2025. Ce texte instaure, à compter du 1er janvier 2026, un système de quotas par quartier. Il fixe un nombre total de 671 autorisations de changement d’usage temporaire, réparties entre plusieurs zones :
- Vieux-Nice / Riquier / Port / Mont Boron
- Centre-Ville
- Ouest
Les demandes d’autorisation dans ces zones ne peuvent être déposées qu’au cours du mois de février de chaque année. En dehors de cette fenêtre temporelle, aucun dossier ne peut être instruit. De plus, l’autorisation accordée est temporaire, nominative et valable au maximum six ans. Elle n’est pas renouvelable.
Une suspension due à un contentieux administratif en cours
Néanmoins, des associations professionnelles représentant les loueurs de meublés touristiques ont introduit un recours devant le Conseil d’État à l’encontre de ce règlement. La Métropole a en conséquence suspendu l’ouverture du dépôt de dossiers dans les zones soumises à quotas, jusqu’au 30 avril 2026, dans l’attente de la décision juridictionnelle.
Cette situation illustre la fragilité juridique de certaines réglementations locales adoptées rapidement. Il est donc impératif de surveiller l’évolution de ce contentieux. Pour une analyse de vos droits, contactez le cabinet. Pour en savoir plus sur les procédures locatives connexes, consultez notre fiche sur la résiliation de bail.
7) FAQ
Qu’est-ce que la loi Le Meur et quand s’applique-t-elle ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est entrée en vigueur progressivement. Les nouvelles règles fiscales s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025. L’obligation d’enregistrement national sera généralisée à partir de mai 2026.
Mon abattement fiscal a-t-il changé si je loue sur Airbnb ?
Oui. Si votre meublé de tourisme n’est pas classé, votre abattement micro-BIC passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus ramené à 15 000 € par an. S’il est classé, l’abattement passe de 71 % à 50 %, pour un plafond de 77 700 €.
Un syndicat de copropriété peut-il interdire les locations Airbnb ?
Oui. Depuis la loi Le Meur, un vote à la majorité des deux tiers de l’assemblée générale des copropriétaires suffit pour interdire les meublés de tourisme dans l’immeuble. Auparavant, l’unanimité était requise, ce qui rendait cette interdiction quasi impossible.
Quelles sont les sanctions en cas de défaut d’enregistrement à Nice ?
Le maire peut infliger une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € en cas d’absence d’enregistrement. En cas de fausse déclaration, la sanction peut atteindre 20 000 €. Ces peines sont prévues par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, modifié par la loi Le Meur.
Mon logement classé G au DPE peut-il encore être loué en saisonnier ?
Dans les zones tendues, les logements classés G ne peuvent plus être proposés en location touristique depuis 2025. La classe F sera interdite dès 2028. Il est donc impératif d’anticiper des travaux de rénovation énergétique. Notre cabinet intervient pour tout litige lié à la construction et aux travaux : droit immobilier et de la construction.
8) Aller plus loin : pages utiles du site
Pages de compétences :
Fiches de glossaire :
- Bail d’habitation : règles et obligations
- Résiliation de bail : procédure et effets
- Congé pour reprise : conditions et formalités
- Trouble anormal de voisinage
- Expulsion locative : procédure et droits
9) Sources officielles / vérifiables
- Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — Texte intégral de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Lire sur legifrance.gouv.fr
- Service-Public.fr — Location de meublés : locations touristiques, de nouvelles règles en 2025 (mise à jour 2025). Lire sur service-public.gouv.fr
- Métropole Nice Côte d’Azur — Logements en meublés touristiques : autorisations de changement d’usage. Lire sur nicecotedazur.org
- Actu-Juridique — Locations touristiques : ce que change la loi Le Meur (analyse juridique). Lire sur actu-juridique.fr
- Lefebvre Dalloz Compétences — Meublés de tourisme : tout savoir sur la loi Le Meur. Lire sur formation.lefebvre-dalloz.fr
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