04 23 32 44 80 · contact@21avocats.com · Lun–Ven 09:00–18:00
Email : asb@21avocats.com
Phone 04.23.32.44.80
Maître Anissa Sbaï Baalbaki est avocate associée au cabinet 21Avocats, 21 boulevard Dubouchage à Nice (06000). Diplômée de l’Université Paris-Panthéon-Assas, où elle a obtenu le master 2 Droit immobilier et de la construction en qualité de major de promotion, elle a prêté serment le 10 novembre 2017 au Barreau de Paris et est inscrite au Barreau de Nice depuis le 1er septembre 2019. Elle exerce comme avocate en droit immobilier à Nice (construction, malfaçons, copropriété), en conseil comme en contentieux, et intervient également en droit de l’urbanisme et en droit public. Par ailleurs, elle publie régulièrement sur ce site des commentaires de décisions en droit immobilier, en droit de la construction et en copropriété.
Sommaire
Maître Anissa Sbaï Baalbaki commence ses études de droit à Nice, à l’Université Côte d’Azur, où elle obtient son DEUG en 2012 avec la mention bien. Ensuite, elle rejoint l’Université Paris-Panthéon-Assas, où elle suit un cursus entièrement tourné vers le droit public et l’immobilier : licence de droit public (2013), master 1 de droit public des affaires et certificat de l’École de droit (2014), puis master 2 Droit public de l’économie (2015). Enfin, en 2016, elle obtient le master 2 Droit immobilier et de la construction, dont elle sort major de promotion.
Pendant ses masters, elle travaille au sein de directions juridiques bancaires : d’abord comme juriste stagiaire dans une banque internationale, en 2015, puis comme juriste en alternance dans la direction juridique d’un grand groupe bancaire français, de septembre 2015 à septembre 2016. Concrètement, cette expérience lui donne une lecture « côté entreprise » des risques juridiques, utile aujourd’hui pour sécuriser un projet en amont.
Élève-avocate, elle effectue en 2017 son stage final dans un cabinet d’affaires international à Paris. Puis elle prête serment le 10 novembre 2017 et s’inscrit au Barreau de Paris. De 2017 à 2019, elle exerce comme avocate collaboratrice au sein d’un cabinet d’avocats.
Le 1er septembre 2019, Maître Anissa Sbaï Baalbaki s’inscrit au Barreau de Nice et rejoint un cabinet d’avocats niçois. Depuis le 1er janvier 2025, elle est associée fondatrice du cabinet 21Avocats, aux côtés de Maîtres Rudy Cohen et Marie-Clémence Roman. Ainsi, elle y traite le droit immobilier, l’urbanisme et le droit public, tandis que ses associés prennent en charge le droit pénal et le droit des affaires. De ce fait, un litige immobilier qui comporte un volet commercial ou pénal est suivi en interne.
Conformément à l’article 10 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat, Maître Anissa Sbaï Baalbaki revendique trois domaines d’activité dominants, qui correspondent à sa pratique effective et habituelle.
En construction, il faut réagir de façon structurée : constater, documenter, mettre en demeure, puis choisir l’outil le plus efficace. Très souvent, l’expertise judiciaire est l’étape clé pour objectiver les désordres et chiffrer les travaux. Ainsi, elle traite les malfaçons, les abandons de chantier, la réception des travaux et la mise en jeu des garanties, dont la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage. En copropriété, par ailleurs, les litiges portent souvent sur les travaux, l’entretien, les infiltrations ou la gestion ; la méthode consiste à qualifier l’origine du problème, rassembler les preuves, puis identifier les responsabilités. Pages dédiées : Droit immobilier et de la construction, Malfaçons et vices de construction, Droit de la copropriété et Trouble de voisinage.
En urbanisme, les délais et la preuve sont déterminants. Un dossier solide commence par l’analyse de l’autorisation (ou du refus), du document d’urbanisme applicable (PLU, zonage…), et de la situation concrète du terrain. Ensuite, on choisit la bonne voie : recours gracieux, recours contentieux, ou procédure d’urgence. Notamment, elle intervient en cas de refus, de retrait ou de contestation d’un permis de construire, sur les recours des voisins et en référé-suspension. Pages dédiées : Droit de l’urbanisme et Avocat permis de construire à Nice.
Le droit public implique souvent de contester ou de sécuriser une décision administrative (urbanisme, autorisations, mesures, responsabilité d’une collectivité). Le point essentiel est de respecter les délais et de construire un dossier probant : décision, motifs, pièces et argumentation. Concrètement, elle analyse la décision et ses voies de recours, conduit le recours gracieux ou contentieux, et sollicite en urgence des mesures provisoires lorsqu’elles sont pertinentes. Page dédiée : Droit public.
Mon approche vise à éviter les décisions « à l’aveugle ». Je commence par cadrer le dossier : faits, dates, pièces, et délais. Ensuite, je clarifie les options (amiable, référé, recours, action au fond) et j’explique les risques de manière simple. Enfin, je mets en œuvre une stratégie cohérente, en tenant compte de l’urgence, des preuves et de l’objectif recherché.
Pour une lecture rapide, voici des définitions fréquemment liées aux dossiers d’urbanisme, de construction et de copropriété, extraites du glossaire immobilier du cabinet :
Maître Anissa Sbaï Baalbaki publie sur ce site des commentaires de décisions du Conseil d’État, de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des juridictions niçoises. En effet, suivre la jurisprudence fait partie du travail quotidien d’une avocate en droit immobilier et urbanisme à Nice. Voici quelques publications récentes :
L’ensemble des publications du cabinet est accessible depuis la page Actualités.
Elle a prêté serment le 10 novembre 2017 et a d’abord été inscrite au Barreau de Paris. Ensuite, elle s’est inscrite au Barreau de Nice le 1er septembre 2019. Auparavant, elle avait obtenu le master 2 Droit immobilier et de la construction de l’Université Paris-Panthéon-Assas, major de promotion.
La priorité est de documenter (photos, constats, échanges), puis de mettre en demeure. Selon le dossier, une expertise judiciaire peut être la meilleure étape. Ensuite, la date de la réception des travaux commande les garanties mobilisables, dont la garantie décennale des constructeurs (article 1792 du code civil). Notions : malfaçon, garantie décennale, dommages-ouvrage.
Il faut d’abord identifier l’origine (parties communes ou privatives) et réunir les preuves. Ensuite, on recherche les responsabilités et on choisit la voie la plus efficace (amiable, mise en demeure, procédure). Notions : infiltration en copropriété, responsabilité du syndic, dégât des eaux.
Pour un voisin, le délai de recours contentieux est en principe de deux mois, à compter de l’affichage régulier du permis sur le terrain (article R. 600-2 du code de l’urbanisme). Toutefois, un affichage incomplet ou irrégulier peut empêcher ce délai de courir. Pour vérifier rapidement, voyez : délai de recours et affichage du permis. En cas de doute, il faut agir vite pour éviter une irrecevabilité.
Oui, lorsque le dossier implique une décision administrative, un recours ou la responsabilité d’une collectivité. En effet, les règles et les délais y sont spécifiques. Page utile : droit public.
Oui, par exemple lorsque des travaux sont réalisés sans autorisation ou lorsqu’un bail commercial est en cause. Dans ce cas, le dossier est traité en interne avec les autres associés du cabinet, en droit pénal et en droit des affaires.
Pour joindre Maître Anissa Sbaï Baalbaki, avocate en droit immobilier et urbanisme à Nice :
