Infiltrations et partie commune privative : le syndicat reste responsable (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973)

Publié le 23 septembre 2026

À retenir : la responsabilité du syndicat des copropriétaires résiste à toute clause contraire du règlement. Une toiture-terrasse peut relever de la jouissance exclusive d’un lot. Le règlement peut donc en confier l’entretien au copropriétaire qui en profite. Toutefois, cette clause n’exonère jamais le syndicat de sa responsabilité de plein droit envers la victime. La Cour de cassation le juge au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, texte d’ordre public (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, arrêt n° 498 FS-B, publié au Bulletin).

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Sommaire

1. La décision en bref
2. Les faits et la procédure
3. Les textes appliqués par la Cour
4. Commentaire : obligation à la dette et contribution à la dette
5. Portée pratique : qui assigner, et comment se retourner ensuite
6. Que faire si vous subissez des infiltrations en copropriété ?
7. FAQ
8. Aller plus loin
9. Sources officielles

1) La décision en bref

La troisième chambre civile casse partiellement un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 3 septembre 2024. Elle ne répond pas au premier moyen. En effet, elle relève un moyen d’office, après avis donné aux parties. Elle vise alors l’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Enfin, elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Grenoble et met le syndic hors de cause.

L’arrêt porte la mention FS-B : formation de section, publication au Bulletin. La Cour entend donc lui donner une portée de principe. Son sommaire officiel énonce la règle en une phrase :

« Si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, cette clause ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit, prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public, pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires. »

2) Les faits et la procédure

Un commerçant exploite un local dans un immeuble en copropriété. Point important, il n’est pas copropriétaire : il est locataire. Son local se situe sous une toiture-terrasse. Or cette terrasse constitue une partie commune affectée à l’usage exclusif du lot n° 3, au premier étage. Par ailleurs, l’article 17 du règlement stipule une clause très répandue : « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ».

L’eau s’infiltre et endommage le commerce. Dès lors, l’assemblée générale vote en 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité. Cependant, les travaux n’interviennent qu’en 2017. Entre-temps, le commerçant subit des désordres durables. Il assigne donc le syndicat des copropriétaires, l’assureur de celui-ci et son propre assureur. De son côté, ce dernier appelle le syndic en intervention forcée.

La cour d’appel de Lyon rejette la demande dirigée contre le syndicat. Elle raisonne en deux temps. D’abord, elle constate que le sinistre provient de la défectuosité de l’étanchéité d’une partie commune à usage exclusif. Ensuite, elle applique l’article 17 du règlement. Elle en déduit que la responsabilité du syndicat se trouve exclue dès qu’une partie commune à jouissance exclusive souffre d’un défaut d’entretien. Le commerçant forme alors un pourvoi.

3) Les textes appliqués par la Cour

La Cour ne statue pas en opportunité. Elle applique deux textes précis, qu’il faut lire ensemble.

D’abord, l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, seule applicable aux faits. La Cour en restitue ainsi la substance :

« Selon ce texte, d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Ensuite, l’article 43 de la même loi, qui fonde le caractère impératif du précédent :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

L’article 14 figure bien dans l’intervalle « 6 à 37 ». Par conséquent, toute clause qui contrarie ce texte disparaît de plein droit, sans que la victime ait à en demander l’annulation. Voilà pourquoi la Cour a pu relever le moyen d’office : elle appliquait une règle d’ordre public.

Enfin, une précision de droit transitoire s’impose. Le texte en vigueur depuis le 1er juin 2020 retient une formule plus large encore :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le législateur a donc abandonné la référence au vice de construction et au défaut d’entretien. Désormais, l’origine du dommage dans une partie commune suffit. Autrement dit, la solution de l’arrêt vaut a fortiori sous l’empire du droit actuel.

4) Commentaire : obligation à la dette et contribution à la dette

L’erreur de la cour d’appel mérite d’être nommée précisément. Elle a confondu deux plans que la loi de 1965 sépare : l’obligation à la dette et la contribution à la dette.

Sur le premier plan, la loi désigne le débiteur de la réparation face à la victime. Ce débiteur, c’est le syndicat, et lui seul. Sur le second plan, le règlement organise la répartition finale de la charge entre copropriétaires. Ces deux questions se suivent, mais elles ne se confondent pas. Une clause de répartition ne peut donc jamais remonter jusqu’au premier plan pour y effacer le débiteur légal.

La Cour valide d’ailleurs la clause dans son principe. Elle écrit en effet qu’« une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci ». La censure ne porte donc pas sur la validité de la stipulation. Elle porte sur l’effet que la cour d’appel lui a prêté. Nuance essentielle : la clause survit, mais son domaine se limite aux rapports internes.

Cette lecture explique aussi la réserve, répétée deux fois dans l’arrêt, des « actions récursoires ». Le syndicat n’est pas sacrifié. Il paie d’abord, puis il se retourne. L’équilibre économique voulu par le règlement se rétablit ainsi au second temps, sans jamais retarder l’indemnisation de la victime. La solution protège donc le tiers lésé sans déposséder la copropriété de son organisation interne.

Un dernier point mérite l’attention du praticien. La victime était ici locataire, non copropriétaire. Elle agissait comme « tiers » au sens de l’article 14. Or le texte vise expressément les copropriétaires et les tiers. La qualité du demandeur restait donc indifférente. En revanche, elle rend l’arrêt directement utile aux preneurs commerciaux, souvent en première ligne face aux infiltrations venues des parties communes.

5) Portée pratique : qui assigner, et comment se retourner ensuite

Pour la victime. La stratégie se simplifie nettement. Assignez le syndicat des copropriétaires et son assureur multirisque immeuble. Vous n’avez pas à démontrer une faute. De plus, vous n’avez pas à vous expliquer sur la répartition interne des charges d’entretien. La défense tirée du règlement ne prospérera pas.

Pour le syndic. La lecture s’impose en sens inverse. Déclarez le sinistre à l’assureur dès la réclamation. Ensuite, ne comptez pas sur l’article du règlement pour écarter le litige. Enfin, appelez en garantie le copropriétaire titulaire de la jouissance exclusive, dès la première instance de préférence.

Pour le copropriétaire bénéficiaire de la terrasse. Le risque financier demeure réel, mais il se déplace. Vous ne subissez plus l’action directe de la victime. En revanche, le syndicat peut se retourner contre vous. Dès lors, examinez de près l’étendue exacte de la charge stipulée. L’entretien courant ne se confond pas avec la réfection d’une étanchéité relevant du gros œuvre.

6) Que faire si vous subissez des infiltrations en copropriété ?

La chronologie compte autant que le fond du dossier. Voici les réflexes utiles :

• Documentez immédiatement. Photographiez, datez, conservez les constats et les devis.
• Déclarez le sinistre à votre assureur et signalez-le au syndic par écrit.
• Adressez une mise en demeure pour infiltrations au syndicat si rien ne bouge.
• Sollicitez un référé-expertise pour identifier l’origine des désordres et chiffrer le préjudice.
• Surveillez les délais. La prescription en droit immobilier peut ruiner un dossier solide.

Un point mérite une vigilance particulière. Si l’immeuble reste dans le délai de dix ans après réception des travaux d’étanchéité, une autre voie s’ouvre. En effet, la responsabilité décennale pour infiltrations peut se cumuler avec l’action fondée sur l’article 14. Notre équipe en droit immobilier et construction examine systématiquement les deux fondements.

FAQ

Une terrasse à usage privatif est-elle une partie commune ?

Oui, dans la très grande majorité des cas. La jouissance exclusive confère un droit d’usage, pas la propriété. Le bien reste donc une partie commune, et le syndicat en répond.

Le règlement de copropriété peut-il exonérer le syndicat ?

Non. L’article 43 de la loi de 1965 répute non écrite toute clause contraire à l’article 14. La responsabilité du syndic et celle du syndicat obéissent à des régimes d’ordre public.

Dois-je prouver une faute du syndicat ?

Non. L’article 14 institue une responsabilité de plein droit. Vous démontrez seulement le dommage et son origine dans une partie commune.

Un locataire peut-il agir contre le syndicat ?

Oui. L’article 14 vise les copropriétaires et les tiers. Le locataire agit donc directement, sans passer par son bailleur. Il peut aussi invoquer la responsabilité du bailleur.

Le syndicat peut-il se retourner contre le copropriétaire ?

Oui. L’arrêt réserve expressément les actions récursoires. Le syndicat indemnise d’abord la victime, puis se retourne contre le bénéficiaire de la jouissance exclusive.

Aller plus loin

• Droit de la copropriété
• Droit immobilier et construction
• Droit des baux
• Infiltration en copropriété
• Infiltration par la toiture
• Défaut d’étanchéité
• Expertise judiciaire pour infiltrations
• Dommages et intérêts immobiliers

Sources officielles

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973, arrêt n° 498 FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300498 — texte intégral sur Judilibre
• Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er juin 2020 — Légifrance
• Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er juin 2020 — Légifrance
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, article 11 — Légifrance
• Décision attaquée : cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 3 septembre 2024, n° 22/04264

Information générale, ne remplace pas une consultation. Pour une analyse de votre situation : contactez le cabinet.

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